Thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư (nhà đầu tư) nào đầu tư vào nhà phố thương mại (hay còn gọi là bất động sản thương mại) cũng đạt lợi tức như kỳ vọng. Vây đâu là những nhân tố chọn lọc trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư ở phân khúc này?
nhà đầu tư chuộng nhà phố thương mại vì kỳ vọng lợi nhuận tốt
Trên thị trường bất động sản GĐ này có 2 dạng nhà phố thương mại là nhà phố thương mại căn hộ (những căn nhà nằm tầng trệt chung cư) và nhà phố thương mại nhà phố. Thực tế cho thấy, sản phẩm này bung ra thị trường đều được khách mua đón nhận khá tốt. Tuy nhiên, câu chuyện về lợi tức không phải dự án nhà ở nào cũng giống nhau.
Khảo sát cho thấy, ở góc độ đầu tư cho thuê, không phải nhà phố thương mại nào cũng đem lại tỉ suất sinh lời tốt cho nhà đầu tư. Một số nhà phố thương mại tại chung cư, nhà đầu tư mua 5-6 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt 20-30 triệu đồng/tháng hay nhà phố thương mại nhà phố có giá lên tới 40-50 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt ngưỡng trên dưới 50 triệu đồng/tháng.
Thậm chí, có một số dự án nhà ở nhà đầu tư muốn khai thác cho thuê cũng gặp khó vì nhu cầu không có mặc dù tọa lạc ở địa điểm đẹp. Chẳng hạn, tại một dự án nhà ở khu thành thị trên đường Mai Chí Thọ (Q.2), một số căn nhà phố thương mại đã bán cho nhà đầu tư cách đây cả năm nhưng tỉ lệ lấp đầy cho thuê và lợi nhuận mang về cho nhà đầu tư chưa ổn định.
Được biết lí do cụm dân cư mới đang trong các bước hình thành, còn khá tách biệt với ngoại khu nên chưa lôi kéo lượng dân cư đông đúc về, ảnh hưởng phần nào đến lượng cầu/khách thuê trong hoạt động kinh doanh nhà phố thương mại.
Ngược lại, tại Phú Mỹ Hưng, các nhà phố thương mại tung ra đều lấp đầy với tỉ lệ đạt gần 100%, giá cho thuê khá cao. Nơi đây, các nhà phố thương mại không chỉ phục vụ cư dân Phú Mỹ Hưng mà hầu như tất cả cư dân Q.7 đến đây để vui chơi, mua sắm, sử dụng dịch vụ thương mại.
Mức độ tăng giá của nhà phố thương mại trên thị trường khá ấn tượng. Ảnh: Hạ Vy
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng: 2 điều khiến nhà đầu tư kỳ vọng và ưa chuộng loại hình nhà phố thương mại ở khu chung cư hoặc trong các khu thành thị đó là giá trị tăng thêm của sản phẩm cao hơn so với sản phẩm bình thường; và lương ổn định từ hoạt động cho thuê.
Tuy vậy, mức độ sinh lợi của loại hình này còn tùy thuộc vào nhiều nhân tố. “Những dự án nhà ở nằm trong khu dân cư đã đi vào hoạt động, sầm uất thì nhà phố thương mại trong đó tiện lợi kinh doanh hơn là các dự án nhà ở nằm ở khu mới hoàn toàn và xung quanh chưa có gì hết”, bà Hương cho hay.
Mức độ tăng giá của loại hình này cũng khá ấn tượng. Khảo sát cho thấy, các nhà phố thương mại nhà phố biến động tăng giá mạnh trên 30%/năm, có một số dự án nhà ở tăng 200-300% trong vòng 2.5 năm. Ở nhà phố thương mại căn hộ thì mức độ tăng giá đạt trung bình từ 15-25%/năm.
Thường giá nhà phố thương mại cao gấp đôi, gấp ba so với sản phẩm bình thường và nhà đầu tư cũng kỳ vọng mức sinh lợi gấp rưỡi hoặc gấp đôi. Theo ông Nguyễn Quốc Vy Liêm, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, trong GĐ đầu, quý khách mua sản phẩm này chủ yếu là nhà đầu tư.
Họ sẽ bán lại cho những quý khách có nhu cầu buôn bán sự thật trong GĐ bàn giao và đi vào hoạt động. Thường thì “sang trọng tay” 2-3 tháng, nhà đầu tư cũng kiếm lời từ 200-300 triệu đồng. Với những nhà đầu tư “dài hơi” thì đợi đến khi căn hộ đi vào hoạt động, dân cư về sinh sống thì mức độ sinh lời cao hơn, tùy vào lượng dân cư lấp đầy.
nhà đầu tư lưu ý gì khi bỏ tiền vào nhà phố thương mại?
Bà Nguyễn Thanh Hương cho rằng, việc nhà đầu tư sinh lợi từ nhà phố thương mại mạnh hay yếu tùy thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau. Một sản phẩm tăng thêm giá trị hay chắc chắn được nguồn thu tốt thì chủ đầu tư dự án nhà ở đó phải chắc chắn được nhân tố về hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Có bởi thế mới có khả năng lôi kéo khách nội khu và khách ngoại khu vào dự án nhà ở. Với nhà phố thương mạis căn hộ và nhà phố, việc lợi tức cho thuê tốt hay không tùy thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án nhà ở căn hộ/khu thành thị đó.
“nhà đầu tư trước lúc bỏ tiền nên nhìn vào bộ mặt của chủ đầu tư dự án nhà ở. Xem mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án nhà ở của họ đến đâu, tiềm năng cách tân và phát triển và lôi kéo khách khu vực và tiệm cận về dự án nhà ở như thế nào. Những chủ đầu tư có tiềm lực họ sẽ đồng bộ các tiện ích hạ tầng trước lúc kéo cư dân về ở. Khi đó, lượng người sử dụng đông, nhộn nhịp thì nhà phố thương mại mới có giá trị về mặt kinh doanh, cho thuê ổn định”, bà Hương đánh giá.
Bà Hương cũng “mách” nước cho các nhà đầu tư có ý định “bỏ tiền” vào nhà phố thương mại hiểu rõ hơn về mức độ kỳ vọng sinh lợi ở phân khúc này. Theo bà Hương, luôn luôn có công đoạn kỳ vọng tăng giá tùy thuộc vào từng GĐ cách tân và phát triển dự án nhà ở. Do đó, ở GĐ đầu, khi chủ đầu tư đầu tư hạ tầng, tiện tích thì công đoạn tăng giá trị của sản phẩm tốt hơn, cao hơn so với dòng tiền cho thuê. Nếu nhà đầu tư có ý định sang trọng nhượng thì nên bỏ tiền ở GĐ đầu. Còn ở giai đoan sau, khi cư dân đã vào ở, tiện ích hạ tầng đã lên đồng bộ thì kỳ vọng dòng tiền ổn định cho thuê sẽ chỉ chiếm ưu thế.
nhà đầu tư nên tìm kiếm các khu vực dân cư, hạ tầng đã đồng bộ để đầu tư nhà phố thương mại. Ảnh: Hạ Vy
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Vy Liêm khẳng định, nếu cung cấp các điều kiện khu dân cư đông đúc, khu vực xung quanh chưa nhiều tiện ích dịch vụ mọc lên, cư dân ngoại khu có thể vào sử dụng thì kỳ vọng về mức độ sinh lợi của hoạt động kinh doanh nhà phố thương mại sẽ rất tốt.
“nhà đầu tư nên tính toán xem khu vực đó có cư dân đông đúc không, mua về có bán hàng kinh doanh gì được không trước lúc chọn lọc đầu tư. Nếu thấy không chắc chắn những nhân tố cần thiết thì chưa vội chọn lọc đầu tư, mà chờ đón khi căn hộ bàn giao và đi vào hoạt động sẽ giảm rủi ro”, ông Liêm đưa ra lời khuyên.
Theo ông Liêm, để đạt lợi nhuận và an ninh trong đầu tư thì nhà đầu tư nên chọn nhà phố thương mại có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không, chọn khu vực đông đúc dân cư và khu căn hộ có không gian mở với dân cư xung quanh, đồng thời, khu xung quanh không có quá nhiều tiện ích dịch vụ như ăn uống, cà phê, … thì sẽ lôi kéo khi kinh doanh hơn.
Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay
==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
