Các dự án nhà ở có giá từ 700 triệu đến 1 tỉ đồng/căn được gọi là nhà giá rẻ – kinh phí thấp ở Tp.HCM dường như chỉ đếm trên đầu ngón tay ở thời điểm GĐ này.
Quảng cáo kinh phí thấp nhưng giá trung cấp
Nếu GĐ 2013-2014 phân khúc Tp.HCM vẫn xuất hiện khá nhiều 1 vài dự án nhà thương mại giá rẻ có mức giá từ 600-1 tỉ đồng/căn có 1 vài dự án gắn liền tền tuổi 1 vài CDT như Nam Long, Chương Dương, Thành Trường Lộc, Hoàng Quân… thì dao động từ cuối năm 2016 đến nay, phân khúc này dường như biến mất khỏi phân khúc bất động sản Tp.HCM.
Căn hộ được xem là thuộc phân khúc nhà giá rẻ thường dao động từ 14-18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực ở thì người có nhu cầu rất khó tìm được căn hộ chung cư ở mức giá này. Thậm chí các dự án có giá từ 19-20 triệu đồng/m2 ở Tp.HCM cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Trên phân khúc địa ốc Tp.HCM, rất nhiều dự án chào phân phối gần đây được quảng cáo là dự án “kinh phí thấp”-“giá rẻ” nhưng rất ít dự án có ở ngưỡng giá dưới 20 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, ở Q.8, Q.6 – nơi được xem là “thiên các con phố dự án” cho người lương kinh phí thấp nhưng thực chất, giá phân phối căn hộ chung cư ở đây đa số thuộc dòng trung cấp.
Ví dụ như dự án Tara Residence đã có giá từ 22-24 triệu đồng/m2; The Avila 2 (20-21 triệu đồng/m2); Felisa Riverside (24-26 triệu đồng/m2); Sunshine Avenue (23-24 triệu đồng/m2); Hingt Intela (25 triệu đồng/m2); Starlingt Reverside (Q.6) giá thời điểm đầu mở phân phối vào tháng 6/2017 đã là 23 triệu đồng/m2.
Tại khu Đông, 1 số dự án chào phân phối được quảng cáo là giá kinh phí thấp như Fresca Riverside cũng đã đạt ngưỡng giá chuẩn bị từ 21-23 triệu đồng/m2. Theo tài liệu từ CDT dự án, giá này có thể tăng lên khi dự án chính thức có tài liệu mở phân phối vào tháng 4/2018.
Hay dự án Jamila Khang Điền, quảng cáo là dự án giá mềm nhưng khi bung phân khúc thời điểm đầu năm 2017, dự án đã có giá từ 22-23 triệu đồng/m2, hiện giá thứ cấp là 26-27 triệu đồng/m2.
Ở thời điểm đầu năm 2018, ở Tp,HCM chỉ xuất hiện lác đác 1 vài dự án nhà giá rẻ bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà thương mại. Kể đến như dự án thương mại Orchid Park của Công ty CP Đầu tư Hiệp Nguyên tọa lạc ở Phú Xuân, Nhà Bè đang được chào giá từ 14,3-15,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT), qui mô từ 49-81m2.
Hay dự án Topaz home 2 ở Q.9 được CDT chào giá 15 triệu đồng/m2, qui mô 47m2 đối có nhà ở xã hội. Còn căn thương mại giá chuẩn bị từ 18-19 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của PV, CDT chào mức giá 690 – 750 triệu đồng/căn chỉ rơi vào 1 vài căn qui mô nhỏ. Mà số lượng 1 vài căn qui mô nhỏ lại khá hạn chế trong 1 dự án, chỉ chiếm dao động 10-15 căn trên 1 block.
Chưa kể, các căn được gọi là giá rẻ này người mua thực rất khó có được ngay từ thời điểm đầu mở phân phối vì số lượng ít, đa số đã được nhà đầu tư săn đâyn trước khi ra mắt, găm lại và chào giá chênh sau đây.
Ông Nguyễn Vĩnh Phước, Trưởng phòng kinh doanh Công ty Vạn Thái Land cho hay, từ thời điểm cuối năm 2016 đến nay phân khúc căn hộ chung cư Tp.HCM “vắng bóng” 1 vài dự án có mức giá từ 15-16 triệu đồng/m2. Những dự án mới đang chào phân phối trên phân khúc gần đây có phân phối kính từ 10-20km so có trọng điểm thì đa số cũng phân phối giá thấp nhất từ 19-21 triệu đồng/m2 ở GĐ đầu mở phân phối. Theo ông Phước, hiện rất ít CDT có quỹ đất rẻ trước đây để triển khai dự án. Do giá đất lên cao theo năm nên CDT cũng phải nâng giá phân phối căn hộ chung cư theo giá trị tăng lên của phân khúc.
Tiếp tục khan hiếm vì chính sách phân phối hàng chưa quyến rũ
Ông Đoàn Hồng Hà – Phó TGĐ Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, chính bản thân CDT đều cảm thấy được sức hấp thụ cao của phân khúc ở phân khúc nhà giá rẻ nhưng lại khá e dè khi đầu tư vào bởi lợi nhuận thấp, trong khi rủi ro lại khá cao. Theo ông Hà, khi CDT đầu tư vào nhà giá rẻ thì chỉ là nhà ở thương mại giá rẻ chứ không phải là nhà ở xã hội. Do đây, CDT làm phân khúc này không được hưởng bất kì ưu đãi nào giống như nhà ở xã hội, trong khi kinh phí vẫn phải chắc chắn ở mức rẻ như nhà ở xã hội.
“Nếu hạ kinh phí thì CDT phải tính toán đến phương án kiến trúc tiết kiệm, tận dụng tối đa chỉ tiêu thi công. Tuy nhiên, việc kiến trúc “bóp lại” sẽ ảnh hưởng đến qui mô căn hộ chung cư, tỷ lệ thi công tăng, có khả năng gây quá tải về dân số lên hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án. Còn nếu chẳng thể giảm qui mô thì kinh phí căn hộ chung cư sẽ đội lên, ảnh hưởng đến thanh khoản của phân khúc”, ông Hà đánh giá.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành bày tỏ quan điểm: “Thực ra, làm nhà giá rẻ lợi nhuận của DN rất thấp. DN phải tính toán tỉ mẫn từng chi tiết để chẳng thể làm tăng giá phân phối căn hộ chung cư, không phải huề vốn mà vẫn phải chắc chắn 1 vài chỉ số về tỷ lệ, hạ tầng, tiện ích…”.
Vị lãnh đạo này nhấn mạnh: “Thực ra không phải do khan hiếm quỹ đất triển khai dự án nhà giá rẻ mà do chính sách phân phối hàng, cơ chế cho phân khúc này chưa rõ ràng và đủ quyến rũ 1 vài CDT. Thực tế thì chính sách phân phối hàng cụ thể về phát triển nhà ở thương mại giá rẻ chưa được quy định trong 1 vài văn bản quy phạm pháp Luật. Hầu hết là CDT tự tìm hướng đi, xác định hướng đầu tư cho thích hợp có tình hình phân khúc.
Chẳng hạn, CDT chọn lọc thi công dự án ở địa điểm có phí sử dụng đất thấp, giảm chất liệu thi công, đã đi vào hoạt động vừa phải, giảm kinh phí tiện ích, dịch vụ công cộng… để có kinh phí ở mức thấp nhất, cung cấp nhu cầu của đa số.
Theo ông Nghĩa có hiện trạng chính sách phân phối hàng, sự hỗ trợ không đủ quyến rũ, nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục khan hiếm trên phân khúc trong thời gian tới. Ông Nghĩa yêu cầu, Nhà nước cần ban hành nguyên tắc kỹ thuật riêng cho nhà thương mại giá rẻ theo hướng tăng chỉ tiêu dân số, giảm chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và xã hội so có 1 vài dự án thương mại, tăng hệ số sử dụng đất. Bên cạnh đây cũng cần hỗ trợ tối đa về tài chính cho người mua, thuê mua nhà thương mại giá rẻ.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, căn hộ chung cư vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, giá phân phối trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất phân khúc. Tuy nhiên, 70% nhu cầu nằm ở phân khúc này nhưng phân khúc lại có tới 80% nguồn cung bất động sản trung-đẳng cấp.
Ông Châu kiến nghị, Nhà nước nên có chính sách phân phối hàng miễn, giảm hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối có dự án đầu tư nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện gói chính sách phân phối hàng tín dụng đối có nhà ở giá rẻ tương tự như gói ưu đãi 30.000 tỷ có nhà xã hội trong năm 2018.
Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?
==> Bạn biết gì về 1 vài quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
