Những căn hộ chung cư có qui mô từ 75– 100m2 thuộc phân khúc trung cấp trên địa bàn Tp.HCM ít biến động tăng giá trên phân khúc thứ cấp.
Cùng dự án trung cấp, so có căn 1-2 phòng ngủ, loại hình căn hộ chung cư 3 phòng ngủ có qui mô từ 75 – 100m2, giá tương đương từ 1.9 – 2.6 tỉ đồng/căn chuyển nhượng chậm, giá ít tăng. Giá thứ cấp của loại hình này chỉ biến động nhẹ từ 5-7% giữa 1 vài GĐ từ 6 – 12 tháng.
Theo khảo sát của PV, ở 1 vài dự án trung cấp đang thi công hoặc gần đã đi vào hoạt động trên địa bàn Tp.HCM thì “hàng tồn” chủ yếu rơi vào loại hình qui mô lớn từ từ 80m2 trở lên, bao gồm cả hàng sơ cấp lẫn thứ cấp. Đáng nói, giá chênh thứ cấp của căn qui mô lớn thường thấp hơn căn qui mô nhỏ từ 1-3 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó tìm đầu ra vì kén đối tượng mua.
Theo 1 vài môi giới, trong cộng dự án, căn qui mô lớn do CDT phân phối ra khá chậm. Hàng thứ cấp qui mô lớn nhà đầu tư (nhà đầu tư) gửi phân phối lại thời gian ra hàng cũng phải kéo dài từ 1 đến vài năm.
Giá thứ cấp căn hộ chung cư qui mô lớn ở loại hình trung cấp chỉ nhích nhẹ dao động 5-10% trong vòng 2 năm qua. Chẳng hạn ở dự án 9 View Apartment trên các con phố Đỗ Xuân Hợp, Q.9, mặc dù chào phân phối từ thời điểm từ cuối năm 2015, sắp bàn giao. Tuy nhiên, giai đoạn này 1 số căn qui mô từ 78 – 86m2 do nhà đầu tư gửi môi giới phân phối lại hoặc trực tiếp rao phân phối tìm khách mua khá “trầy trật”.
Trong khi các căn qui mô 58 – 60m2 ở dự án, giá thứ cao cấp gần gấp đôi so có căn qui mô lớn nhưng mau chóng hết hàng. Cụ thể, chị Bùi Trinh, môi giới dự án cho biết, căn 58m2, nhà đầu tư thứ cấp phân phối giá chênh từ 250 – 300 triệu đồng/căn (1.5 năm), 1 tuần sau có khách chốt. Trong khi, căn 86m2, nhà đầu tư thu về chênh lệch 100 triệu đồng/căn so có giá mua vào nhưng hơn 1 năm nay vẫn chưa tìm được khách mua. Thực tế này cũng diễn ra ở dự án căn hộ chung cư Hưng Phát Silver Star (huyện Nhà Bè).
Căn 3 phòng ngủ qui mô dao động 100m2, giá phân phối từ 2.7 – 2.9 tỉ đồng/căn, khách hỏi mua ít. Mặc dù số lượng lọai hình này khách gửi sàn phân phối lại khá ít, chỉ dao động 1 – 3 căn mỗi đợt. Trong khi đây các căn giá từ 1.6 – 1.7 tỉ đồng/căn ở dự án không còn hàng để phân phối lại cho khách mua ở thực.
Theo môi giới, giá thứ cấp căn hộ chung cư 3 phòng ngủ ở dự án biến động nhẹ từ 7-10% so có GĐ đầu mở phân phối vào năm 2015. Thậm chí có các căn nhà đầu tư thu hồi vốn (sau khi đã trừ thuế) nhưng vẫn khó tìm được đối tượng mua. Trong khi đây, giá thứ cấp căn 2 phòng ngủ biến động mạnh mẽ, tùy theo đợt và căn, giá chênh nhà đầu tư phân phối ra có thể đạt từ 20 – 30% trong vòng 1.5 năm.
Chào phân phối gần 1 năm nay, dự án D-Vela của Công ty CP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (DRH) vẫn khá trầy trật có căn qui mô lớn kết cấu 3 phòng ngủ. Theo đại diện đơn vị này, ngoài hàng sơ cấp của CDT, 1 vài căn qui mô lớn do nhà đầu tư gửi doanh nghiệp phân phối lại khó tìm khách mua mặc dù giá chỉ nhích 5% so có thời điểm mở phân phối đầu năm 2017. Trong khi đây giá các căn office – tel và căn hộ chung cư qui mô 58m2 ở dự án giá “cháy hàng” mặc dù thứ cấp đã tăng ít nhất 10% so có thời điểm mua vào.
Thực tế ở 1 số dự án trung cấp đang chào phân phối 1 vài căn còn lại hoặc GĐ thứ hai trên phân khúc Tp.HCM như Jamila, The Golden Star, Sunrise Riverside, Opa Riverside, Richmond City… PV ghi nhận thực ở giá phân phối thứ cấp căn hộ chung cư qui mô lớn ít biến động tăng, thậm chí chào ngang giá của CDT mở phân phối GĐ tiếp. Đặc biệt, các căn có qui mô từ 80 – 100m2 có mức giá từ 1.9 – 2.9 tỉ đồng/căn chỉ tăng 5-7% trong vòng 2 năm.
Điểm đáng nói là, số lượng căn qui mô lớn, 3 phòng ngủ do nhà đầu tư gửi sàn phân phối lại khá ít. Theo ghi nhận của PV, trong 1 dự án chỉ dao động 2-5% căn qui mô lớn được mua bởi giới đầu tư. Loại hình này chủ yếu phân phối cho người mua ở thực có nguồn tiền khá.
Mặc dù nguồn hàng thứ cấp tung ra ít, thế nhưng người mua thực lại không mấy “mặn mà” có hàng của nhà đầu tư gửi phân phối lại. Theo chị Bùi Trinh, chuyên viên môi giới sàn bất động sản Hưng Thịnh Land, có thời điểm khan hàng, giá sơ cấp của CDT bị đẩy lên cao hơn cả giá thứ cấp của nhà đầu tư từ 10-15% nhưng bạn vẫn chọn các căn do CDT phân phối ra. Đó cũng là nguồn gốc nguồn hàng thứ cấp của nhà đầu tư chẳng thể tăng giá cao vì khó chốt bạn.
Theo ghi nhận của PV, khi nguồn hàng sơ cấp đồng loạt tăng giá phân phối hoặc điều chỉnh mức chênh lệch thấp nhất 10% so có giá chuẩn bị nhắm hướng đến nhu cầu thực tăng lên ở GĐ này thì hàng thứ cấp của nhà đầu tư lại có xu hướng ngược lại. Các căn qui mô lớn khó tìm đầu ra, nhà đầu tư có xu hướng giảm giá hoặc thu hoà vốn nhằm đẩy hàng nhanh.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu, giá phân phối thứ cấp ít biến động, thậm chí không tăng so có hàng sơ cấp của CDT chủ yếu rơi vào nhóm sản phẩm “ngâm lâu”, tức là nhà đầu tư mua dao động 2 -3 năm về trước. Hoặc nguồn hàng mà nhà đầu tư mua được từ giỏ hàng giá rẻ của CDT hoặc suất nội bộ trước đây.
Mặc dù thực ở là giá không tăng hoặc ngang giá có hàng sơ cấp chào phân phối trên phân khúc ở thời điểm giai đoạn này, nhưng trừ chiết khấu ở thời điểm mua, nhà đầu tư vẫn có lời.
Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó tổng Giám đốc L&L Group cho hay, tùy vào mỗi thời điểm ra hàng mà giá 1 vài căn qui mô lớn có sự điều chỉnh lên, xuống. Thời điểm hàng ra nhiều (hàng của CDT và nhà đầu tư) thì giá sẽ “chững lại” còn khi nguồn hàng thứ cấp trong 1 dự án tung ra ít dao động 5 – 10 căn thì giá thứ cấp sẽ tăng cao (tùy căn). Theo ông Châu, so có căn hộ chung cư qui mô nhỏ thì tóm lại giá thứ cấp hưởng chênh của căn qui mô lớn ở 1 vài dự án vẫn “lép vế” hơn vì loại hình này kén khách mua. nhà đầu tư cũng ít tham dự chuyển nhượng ở loại hình này, trong khi nhu cầu mua ở thực chỉ đến ở đối tượng bạn có dòng tài chính khá.
Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?
==> Bạn biết gì về 1 vài quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
