Đó là đánh giá của luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Hà Nội) khi trao đổi có BizLIVE về những hạn chế của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản giai đoạn này.
Hiện nay Chính phủ đang trao đổi sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Quan điểm của ông về việc này thế nào?
Tôi rất tán thành việc Chính phủ sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế thông qua việc Việt Nam tham dự những hiệp ước kinh tế song phương, đa phương thì đảm bảo thời gian tới sẽ có nhiều công ty, tập đoàn kinh tế lớn của nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, khoa học công nghệ hiện đại, dày dặn bí kíp trong kinh doanh sẽ vào Việt Nam.
Việc sửa đổi luật từ những bất cập giai đoạn này sẽ phá dỡ những gặp khó trên thực tiễn, mở rộng quyền cho những công ty nhà đất nước ngoài tham dự hoạt động kinh doanh ở Việt Nam, tạo ra khung pháp lý nghiêm ngặt đồng bộ lôi kéo tiềm lực đầu tư từ nước ngoài
Theo ông ở sao phải đặt ra đề nghị phải sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian này?
Yêu cầu phải sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh nhà đất được đặt ra bởi lẽ trong quá trình thi hành luật có nhiều ý kiến kiến nghị cần phải điều chỉnh bổ sung 1 số nội dung trong luật và những nghị định giải đáp thi hành cho thích hợp có thực tiễn hoạt động, hoạt động của phân khúc nhà đất.
Thị trường nhà đất giai đoạn này rất sôi động nhưng việc ứng dụng luật trên thực ở còn nhiều ách tắc.Chính sự mâu thuẫn không nhất quán giữa những khái niệm và thuật ngữ, giữa những điều luật trong Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh nhà đất tạo ra sự gặp khó trong quá trình ứng dụng pháp luật, ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của những nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Có những dự án đã phải tạm ngừng thi công hoặc hết hạn nhận chủ đầu tư chỉ vì còn vướng mắc nhiều thủ tục hành chính chưa giải quyết được .
Ví dụ, Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài có nhà ở ở Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế”. Trong khi đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc chuyển nhượng nhà, công trình thi công phải gắn có quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, theo quy định ở Điều 5 Luật Đất đai 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số những đối tượng có quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc có nhà ở và kinh doanh nhà đất ở Việt Nam đặt ra 1 câu hỏi: Cá nhân nước ngoài có nhà ở ở Việt Nam có quyền sử dụng đối có tổng diện tích đất được dùng để xây nhà ở đây hay không?
Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi phân phối nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể phân phối nhà ở gắn có quyền sử dụng đất như được quy định ở khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014?
Vậy theo ông, việc sửa đổi này cần tập trung vào vấn đề gì?
Một vài vấn đề cần tập trung sửa đổi như sau: Thống nhất những khái niệm thuật ngữ không nhất quán giữa Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh Doanh nhà đất; giữa Luật Xây dựng và Luật Đấu thầu
Thời hạn có nhà ở của cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền có nhà ở có thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 1 lần có thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc 1 cá nhân nước ngoài sau khi đã phân phối nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn có), có được mua lại chính nhà ở đây để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn có cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực ở rất thấp.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà đất: Mức vốn pháp định của tổ chức cá nhân kinh doanh nhà đất đây là không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên mức vốn vẫn còn thấp so có thực ở của phân khúc bất động sản. Để phát triển phân khúc bất động sản bền vững thì cần phải có những chủ đầu tư có năng lực tài chính đủ mạnh, nhất là ở phân khúc phát triển dự án nhà ở thương mại, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
Quy định công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh nhà đất: Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định những hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại đều phải được công chứng, chứng thực hợp đồng. Và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Song, Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 lại quy định những hợp đồng kinh doanh nhà đất, gồm cả hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà, công trình thi công chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do những bên thỏa thuận.
Như vậy, quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực ở, nhất là trong bối cảnh những bên tham dự chuyển nhượng bất động sản vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật.
Chuyển nhượng dự án bất động sản: Tại Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định, dự án nhà đất được chuyển nhượng phải có những điều kiện như việc chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó, có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại những dự án đã bị ngưng triển khai giai đoạn này cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong phân khúc chuyển nhượng dự án.
Về vấn đề bảo lãnh, giai đoạn này, theo quy định ở Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:“Chủ đầu tư dự án nhà đất trước khi phân phối, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối có bạn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng công đoạn đã cam đoan có bạn”. Như vậy, những chủ đầu tư chỉ được phân phối, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục những nhược điểm của chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh Bất động sản 2006.
Quy định trên mặc dù bảo vệ ích lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng đối có những nhà đầu tư thực sự đã tạo ra những rào cản mới.
Trước hết, đối có những chủ đầu tư, họ chỉ có thể được phân phối, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu được ngân hàng cấp tín dụng bảo lãnh, điều này thực sự ảnh hưởng tới hiệu quả của chuyển nhượng bất động sản trong dự án do chính công ty đầu tư (vì nếu không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua sẽ không mua bất động sản của công ty), đa số những dự án của chủ đầu tư sẽ rất khó phân phối, khó cho thuê mua từ ngày 01/07/2015, do tâm lý của người mua sẽ dè dặt hơn rất nhiều khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều này thực sự tác động tiêu cực đến quyền tự chủ trong kinh doanh, quyền chọn lọc hình thức và biện pháp huy động vốn của công ty được quy định ở Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014. Đồng thời, không thích hợp có tiêu chuẩn bình đẳng, thỏa thuận giữa công ty có người mua nhà, có quy luật tranh đua giữa những công ty trong điều kiện kinh tế phân khúc.
Mặt khác, quy định về việc ép buộc bảo lãnh sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối có công ty, đi ngược lại xu hướng cải nhữngh thủ tục hành chính giai đoạn này vì khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định:“Trước khi phân phối, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được phân phối, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được phân phối, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ nguyên do”. Quy định trên đã gián tiếp “đẻ” thêm giấy phép “con” trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất, gây gặp khó rất lớn cho chủ đầu tư. Đồng thời, tính khả thi của quy định trên vẫn là 1 câu hỏi lớn.
Việc sửa đổi này sẽ giúp ích thế nào cho sự phát triển của phân khúc nhà đất?
Việc sửa đổi này sẽ phá dỡ được những rào cản, cắt giảm những thủ tục hành chính, tạo ra 1 hệ thống cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ hơn để điều tiết phân khúc nhà đất theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững, khiến cho sức cầu của phân khúc tăng lên.
Hy vọng trong thời gian tới, những vướng mắc này sẽ được giải quyết, để tổ chức, cá nhân mua nhà ở ở Việt Nam được thuận lợi. Đồng thời, pháp luật về nhà ở sẽ minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối có những tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn có nhà ở ở Việt Nam. Qua đây, lôi kéo được nguồn đầu tư của những tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực nhà đất ở Việt Nam.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
Tìm hiểu thêm he so su dung dat la gi ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
