Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và ý nghĩa quan trọng trong quy hoạch

Hệ số sử dụng đất là chỉ số quan trọng trong quy hoạch xây dựng, phản ánh mối tương quan giữa diện tích công trình và diện tích khu đất. Việc hiểu rõ cách tính và ý nghĩa của hệ số này giúp người mua nhà, nhà đầu tư và cả chủ đầu tư nắm bắt chính xác quy mô, mật độ và giá trị thực của dự án.

Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, công thức tính cũng như các quy định mới nhất về hệ số sử dụng đất theo thông tư của Bộ Xây dựng.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến 4/7/2021) và Thông tư 01/2021/TT-BXD (hiệu lực từ 5/7/2021), hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình xây dựng (tính cả tầng hầm) trên tổng diện tích của lô đất.

Tổng diện tích sàn không bao gồm các phần dành cho: phòng cháy chữa cháy, kỹ thuật, khu lánh nạn, tầng mái, và khu vực đỗ xe. Đơn vị tính là mét vuông (m²).

Hiểu đơn giản, hệ số này cho biết trên cùng một diện tích đất, có thể xây dựng bao nhiêu diện tích sàn sử dụng, từ đó phản ánh mức độ khai thác quỹ đất của chủ đầu tư.

Mục đích và ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất được sinh ra nhằm kiểm soát quy mô và chiều cao công trình, tránh tình trạng xây dựng quá nhiều tầng so với quy hoạch cho phép.

Bên cạnh đó, chỉ số này còn giúp:

• Quản lý quy hoạch đô thị đồng bộ, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và xã hội không bị quá tải.

• Thể hiện quy mô đầu tư và mật độ dân cư: hệ số càng cao, mật độ dân cư càng lớn.

• Tối ưu hiệu quả kinh tế: hệ số cao đồng nghĩa với diện tích sàn lớn, giúp chủ đầu tư tăng lợi nhuận mà không cần mở rộng quỹ đất.

Tùy vào từng khu vực, từng loại hình đất (đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp…), hệ số sử dụng đất sẽ có giá trị khác nhau.

Ví dụ, khi mua đất nền dự án, người mua có thể dựa vào hệ số này để ước lượng được tòa nhà có thể xây cao bao nhiêu tầng, quy mô dân cư dự kiến và tiềm năng khai thác trong tương lai.

Ý nghĩa trong quản lý đô thị và phát triển dự án

Chỉ số hệ số sử dụng đất được áp dụng đầu tiên tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Mỹ, Anh… để kiểm soát quy hoạch đô thị.
Ở Việt Nam, chỉ số này chủ yếu được dùng cho khu đô thị, dự án căn hộ cao tầng, còn các khu công nghiệp hay nhà xưởng ít bị ảnh hưởng.

Hệ số này giúp nhà quy hoạch giới hạn số tầng của công trình theo quy mô đất, đảm bảo cảnh quan, an toàn và mật độ dân cư phù hợp với hạ tầng hiện hữu.

Ngoài ra, đây còn là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng phê duyệt thiết kế, cấp phép xây dựng, đồng thời giúp người dân đánh giá chất lượng không gian sống của từng dự án.

Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất

Công thức tính hệ số sử dụng đất được quy định như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm toàn bộ các tầng, kể cả tầng hầm.

• Không tính diện tích phục vụ kỹ thuật, PCCC, tầng mái, khu lánh nạn và bãi đỗ xe.

Ví dụ minh họa

Ví dụ 1:
Một dự án có diện tích đất 1.000m², tòa nhà gồm 10 tầng nổi và 2 tầng hầm, mỗi tầng có diện tích sàn 500m².
⇒ Hệ số sử dụng đất = (12 x 500) / 1.000 = 6

Ví dụ 2:
Một căn nhà riêng diện tích 60m², xây 6 tầng.
⇒ Hệ số sử dụng đất = (6 x 60) / 100 = 3,6

Từ những phép tính này, bạn có thể hình dung: hệ số càng cao thì công trình càng lớn, số tầng càng nhiều, và mật độ cư dân sinh sống càng đông.

Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa là chỉ tiêu then chốt để xác định mật độ xây dựng thuần trong thiết kế đô thị. Một số quy định chính như sau:

• Nhà ở riêng lẻ cao ≤ 25m, diện tích ≤ 100m² có thể được phép xây mật độ tối đa 100%, miễn đảm bảo khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.

• Khu vực quy hoạch đặc thù (thiếu quỹ đất dịch vụ – công cộng) có thể được tăng mật độ xây dựng, nhưng không vượt quá 60%.

• Các khu vực cần kiểm soát dân số hoặc hạ tầng sẽ sử dụng hệ số sử dụng đất thay vì mật độ hoặc tầng cao làm chỉ tiêu chính.

Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa (theo diện tích và chiều cao công trình)

Lưu ý:

• Các lô đất không nằm trong bảng có thể suy nội suy giữa hai giá trị gần nhất.

• Các công trình mang tính biểu tượng đô thị có thể được xem xét hệ số >13 lần, nhưng phải đảm bảo không gây quá tải cho hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất đối với người mua nhà

Trên thị trường bất động sản, các dự án thường được quảng bá với cụm từ “mật độ xây dựng thấp, không gian xanh, tiện ích đa dạng…”. Tuy nhiên, nếu hệ số sử dụng đất cao, điều đó đồng nghĩa với số lượng căn hộ nhiều, mật độ cư dân dày đặc, dù phần đất xây dựng ít.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Chất lượng cuộc sống: không gian chung bị thu hẹp, khu vực công cộng quá tải.

• Giá trị tài sản: hệ số thấp thường giúp dự án giữ giá tốt hơn về lâu dài.

• Khả năng tái đầu tư: dự án có hệ số thấp dễ thu hút nhà đầu tư mới khi hết niên hạn sử dụng.

Ngược lại, hệ số quá cao có thể khiến khu vực trở nên đông đúc, gây áp lực cho hạ tầng và giảm trải nghiệm sống của cư dân.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất cùng với mật độ xây dựng và chiều cao công trình là ba chỉ tiêu quy hoạch quan trọng.

• Năm 1997, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy định hệ số này không vượt quá 5 lần.

• Đến năm 2008, khái niệm này bị loại khỏi quy chuẩn, chỉ được “ngầm hiểu” là mật độ xây dựng x số tầng cao.

Hệ quả là nhiều công trình cao tầng có hệ số thực tế vượt xa mức cho phép, dẫn đến quá tải hạ tầng và giao thông đô thị.
Theo chia sẻ của TS. Nguyễn Hoàng Minh (ĐH Kiến trúc Hà Nội), việc thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất chính là nguyên nhân khiến nhiều khu vực nội đô trở nên chật chội và thiếu không gian xanh.

Trong khi đó, các quốc gia phát triển như Anh, Nhật, Singapore, Hoa Kỳ… đều có bảng quy định chi tiết cho từng khu vực, nhằm đảm bảo cân bằng giữa phát triển đô thị và chất lượng sống.

Tại Việt Nam, việc kiểm soát hệ số sử dụng đất vẫn còn lỏng lẻo, chủ yếu dựa vào từng địa phương và đồ án quy hoạch riêng.
Điều này khiến việc phát triển đô thị thiếu đồng bộ và gây ra nhiều hệ lụy trong dài hạn.

Kết luận

Hiểu rõ hệ số sử dụng đất giúp người mua và nhà đầu tư đánh giá chính xác mức độ khai thác quỹ đất, mật độ dân cư và giá trị thực của dự án.
Đây không chỉ là chỉ số kỹ thuật mà còn là thước đo chất lượng sống của cư dân trong tương lai.

Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, việc kiểm soát hợp lý hệ số sử dụng đất là chìa khóa để xây dựng thành phố bền vững, cân bằng giữa phát triển và môi trường sống.