Dòng vốn ngoại đổ vào phân khúc BDS trong năm 2017 tăng mạnh đã tiếp thêm động lực cho năm 2018, đặc trưng là làn sóng chuyển nhượng và sát nhập, chuyển nhượng (M&A) thêm sôi động. Tuy nhiên, vấn đề nợ xấu của BDS sẽ là rào cản lớn khiến phân khúc M&A có nhiều gặp khó.
Tín hiệu vui từ nhiều thương vụ M&A
So có 1 số tỉnh, thành thị khác trong cả nước, TP Hồ Chí Minh được xem là nơi có phân khúc bất động sản nhiều sôi động, có hàng trăm dự án được mở phân phối mới cũng như phân phối ra phân khúc. Đáng chú tâm, dòng vốn ngoại đổ vào phân khúc bất động sản ở TP Hồ Chí Minh khá lớn.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lũy kế đến ngày 20/1, 1 số nhà đầu tư ngoại đã rót tổng cộng 53,2 tỷ USD vào phân khúc BDS Việt Nam, chiếm 16,6% tổng vốn và đứng thứ 2 về nhóm ngành hút nhiều vốn. Riêng trong 2 tháng của năm 2018, vốn ngoại đã rót về hơn 300 triệu USD. Trong đấy, TP Hồ Chí Minh lôi kéo vốn ngoại đầu tư BDS nhiều nhất. Vì thế, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định năm 2018, dòng vốn ngoại vẫn được cho là 1 trong các động lực của phân khúc M&A.
Kumho Asiana Plaza Saigon đã được mua lại bởi Mapletree (Singapore) và đổi tên thành Mplaza. Ảnh: R.V
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng bên cạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp, phân khúc bất động sản còn lôi kéo 1 dòng vốn ngoại gián tiếp cũng rất lớn thông qua 1 số vận hành M&A, như góp vốn mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của công ty trong nước.
Theo ông Đặng Xuân Minh, Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum, năm 2017 giá trị M&A trên phân khúc bất động sản Việt Nam đạt dao động 2 tỷ USD. Với nhiều nhân tố thuận lợi, tiên liệu khả năng con số năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn.
Ghi nhận từ thực ở, nhiều thương vụ M&A thành công trên phân khúc BDS TP Hồ Chí Minh thời gian qua, mà chủ mới là 1 số nhà đầu tư nước ngoài như: Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác có VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trọng điểm cạnh bờ sông ở khu thành thị mới Thủ Thiêm…
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), chia sẻ trong danh sách các nhà đầu tư đang tập trung vào phân khúc Việt Nam thì vượt bậc nhất là 1 số nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, kế đến là Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Đài Bắc Trung Hoa…
Còn nhiều rào cản từ nợ xấu
Theo phân tích của chuyên gia kinh tế LS.TS Bùi Quang Tín, CEO trường doanh nhân Bizlight, việc vốn ngoại đầu tư mạnh vào phân khúc bất động sản Việt Nam nhìn chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng thông qua hình thức M&A là thời cơ lớn cho 1 số công ty bất động sản hiện đang thiếu về vốn, cần tìm đối tác để tiếp tục thi công và phát triển cũng như tạo ra các sản phẩm chất lượng tốt hơn cho phân khúc. Tuy nhiên, vẫn có không ít lực cản trên phân khúc này.
Biểu đồ nợ xấu bất động sản của VAMC.
Cụ biểu hiện nay, nợ xấu bất động sản vẫn chưa giảm mạnh dù dư nợ tín dụng bất động sản không cao so có năm 2016. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng nhà nước (NHNN) chi nhánh TP Hồ Chí Minh, hiện cho vay bất động sản chiếm dao động 10,8% tổng dư nợ cho vay của TP Hồ Chí Minh. Như vậy, có dư nợ của TP Hồ Chí Minh dao động 1,75 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương dao động 198.000 tỷ đồng. Đó là chưa tính khoản cho vay mua bất động sản “ẩn” trong cho vay tiêu dùng cá nhân.
Hiện dư nợ cho vay tiêu dùng ở TP Hồ Chí Minh dao động 220.000 tỷ đồng, trong đấy cho vay liên quan đến bất động sản chiếm dao động 28,7%, tương đương dao động 63.140 tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ cho vay bất động sản ở TP Hồ Chí Minh ước dao động 261.140 tỷ đồng, tăng 15.140 tỷ đồng so có năm 2016, nếu xét con số tuyệt đối. Đi cộng có con số dư nợ này thì nợ xấu cũng chiếm mật độ không ít.
Tuy mật độ nợ xấu chưa được mở phân phối đầy đủ nhưng có thể thấy, TP Hồ Chí Minh đang có nhiều dự án nợ “chúa chổm” và đang bị 1 số ngân hàng xiết nợ, phân phối đấu giá, phát mãi tài sản… Điển hình là dự án chung cư Vạn Hưng Phát do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát làm chủ đầu tư – 1 điểm nóng kiện tụng.
Tất cả sự lùm xùm trên được lộ diện khi vừa qua, Agribank chi nhánh Bình Chánh thông báo phát mãi dự án do dự án này đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của chủ đầu tư lên đến 161,5 tỷ đồng, trong đấy có 62,7 tỷ đồng nợ gốc và 98,8 tỷ đồng nợ lãi.
Hay mới đấy, hơn 30 hộ dân ở chung cư thuộc dự án 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh) đã bị “sốc” khi đọc báo mới biết, căn nhà của mình đang được phát mãi, do Chi nhánh Sở chuyển nhượng 2 BIDV tổ chức phân phối đấu giá. Tổng nợ xấu của chủ đầu tư dự án này tính đến 31/7/2017 là 1.091 tỷ đồng.
Có 1 thực ở, 1 số dự án bất động sản có nợ xấu này khi bị ngân hàng xiết nợ, phân phối đấu giá rất khó kiếm được người mua. Chẳng hạn như Agribank AMC đã đấu giá lần thứ 5 tòa cao ốc V-Ikor của chủ đầu tư Việt Thuận Thành có giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng, nhưng vẫn thất bại vì không có nhà đầu tư tham dự. Và tổ chức tín dụng này lại tiếp tục thông báo đấu giá tòa nhà.
Hay như sau khi VAMC áp dụng thu giữ cao ốc phức hợp Saigon One Tower ở quận 1 để cấn trừ số nợ lên tới 7.000 tỷ đồng, làm ồn ào dư luận, nhưng cho đến nay vẫn nằm trong vòng “lẩn quẩn thủ tục”.
Đây chính là rào cản lớn cho 1 số dự án bất động sản có nợ xấu vì vướng quá nhiều thủ tục để có thể áp dụng M&A. Bởi theo 1 quy trình đấu giá, phải mời 1 số cơ quan liên quan như Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, công an và hai chủ nợ của dự án tham dự vào hội đồng xử lý nợ, thuê 1 số đơn vị thẩm định giá, đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm chắc chắn tính minh bạch và theo giá phân khúc, nên mất nhiều thời gian.
Chính vì vậy, nhiều công ty nước ngoài cho biết, việc thực hiện M&A 1 số dự án bất động sản có điều kiện dự án đấy phải “sạch”. Theo đấy, để 1 thương vụ M&A thành công thì món hàng đấy phải đủ quyến rũ nhà đầu tư, pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý.
Tìm hiểu thêm he so su dung dat la gi ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
