Trước thời điểm trở thành “Đặc khu”, Phú Quốc (Kiên Giang) bị càn quét bởi cơn sốt đất và có nguy cơ dẫn đến nhiều huệ lụy nghiêm trọng. Để có câu trả lời cho vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc thảo luận có ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và phân khúc BDS (Bộ Xây dựng).
Giá đất nhảy múa theo giới đầu cơ
Thưa ông, dư luận đang rất quan tâm đến hiện trạng giá đất ở Phú Quốc “nhảy, múa” không ngừng trong thời gian qua. Theo ông đâu là lý do dẫn đến việc giá đất Phú Quốc bị thổi phồng mau chóng bởi thế?
Tình trạng giá đất ở Phú Quốc cũng như ở Vân Đồn – Quảng Ninh, Bắc Vân Phong – Khánh Hòa tăng cao trong thời gian vừa qua là do các địa phương này đang được xem xét để trở thành Khu hành chính – kinh tế đặc trưng.
Nếu 1 khi các địa phương này chính thức trở thành Đặc khu hành chính – kinh tế thì sẽ được ứng dụng các cơ chế chính sách bán hàng phát triển kinh tế có tính đột phá nhằm lôi kéo các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật và các ngành kinh tế mũi nhọn, thi công các khu vực này trở thành đầu tầu phát triển kinh tế của cả nước.
Chắc chắn khi các nhà đầu tư vào đầu tư hạ tầng, cơ sở sản xuất, kinh doanh thì nhu cầu về đất sẽ tăng rất cao và giá đất sẽ tăng so có thời điểm chưa có quy hoạch trở thành Đặc khu.
Bên cạnh đó, phân khúc nóng sốt nhanh cũng là do các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các người đầu cơ đất đai tham dự mạnh mẽ vào giao dịch đất đai khiến cho giá đất tăng cao. Những lời đồn kinh doanh đất lãi lớn, kể cả việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ, tâm lý giao dịch theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đẩy giá đất “nhảy múa” không ngừng. Hiện tượng xảy ra không chỉ ở Phú Quốc mà còn ở 1 số nơi khác trong thời gian vừa qua khiến giá BDS bị đẩy lên cao.
Nhà đầu tư nhỏ lẻ vào phân khúc Phú Quốc trong “cơn sốt giá” này có rủi ro thế nào, thưa ông? Rủi ro đó có giống như hậu quả mà nhiều nhà đầu tư đã hứng chịu khi trót rót tiền vào các cơn sốt đất ảo đã từng xảy ra ở nhiều địa phương khác không?
Chúng ta đã có bài học bí kíp về các cơn sốt đất do quy hoạch như sốt đất Ba Vì và 1 số huyện thuộc Hà Tây cũ khi Chính phủ thông qua Quy hoạch Hà Nội mở rộng năm 2009, các cơn sốt đất nền 1 số huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh đầu năm 2017, hay mới đó là cơn sốt đất ở Đông Anh, Hà Nội mà hậu quả của các của nó còn kéo dài tới bây giờ.
Tình trạng đầu tư theo phong trào, đón quy hoạch hay đầu tư kiểu “lướt sóng” sẽ tạo ra các cơn sốt đất ảo, hình thành “bong bóng” BDS trên bình diện 1 khu vực sẽ rất nguy hiểm cho phân khúc BDS. Một khi giá đất bị đẩy quá mức, lợi nhuận kỳ vọng không đạt thì sẽ xảy ra hiện trạng bán tháo, rút chạy khỏi phân khúc khiến cho giá đất giảm mạnh và sẽ có nhiều nhà đầu tư thua lỗ.
Đưa đất đai về có giá trị thực
Với Phú Quốc – phân khúc này sẽ bị ảnh hưởng thế nào nếu giá đất không trở về giá trị thực?
Việc sốt đất ảo, giao dịch kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng. Khi giá đất tăng quá cao sẽ dẫn đến suất đầu tư tăng và thời gian thu hồi vốn kéo dài dẫn đến dự án đầu tư không còn khả thi, sẽ khó lôi kéo các nhà đầu tư vào các Đặc khu kinh tế. Bởi vì đa số các đầu tư ban đầu vào các đặc khu kinh tế là các đầu tư có thi công căn bản, mà giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong tổng mức đầu tư của 1 dự án.
Vậy theo ông, đối có Phú Quốc, biện pháp nào để bình ổn phân khúc trong bối cảnh giai đoạn này?
Để bình ổn phân khúc BDS, cụ thể là tình hình sốt đất ở Phú Quốc và cả Vân Đồn, Bắc Vân Phong theo tôi trước hết phải mau chóng hoàn thành việc lập và phê duyệt quy hoạch chung của cả khu vực, công khai quy hoạch, công khai khung giá đất để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư có thể xem xét, tìm hiểu.
Bên cạnh đó, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất đai; thực hiện nghiêm việc giao dịch các loại đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất vườn có 1 phần đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, vì đó là loại đất giao dịch phức tạp nhất ở các khu vức chưa có quy hoạch ổn định.
Tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp tài liệu tới người dân ở khu vực quy hoạch, để người dân, các nhà đầu tư nắm rõ chủ trương, chính sách bán hàng của Nhà nước, tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội, phát triển sản xuất và nâng cao cuộc sống của nhân dân. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, tung tin thất thiệt, lừa đảo kiếm lời bất chính và làm mất trật tự, an ninh xã hội.
Thưa ông, điều này có nghĩa nhà đầu tư cần phải chờ quy hoạch, hoặc nếu đầu tư thì nên chọn các khu vực đã có quy hoạch rõ ràng để tránh rủi ro về sau?
Khi có 1 quy hoạch tổng thể và chi tiết thì rõ ràng điều chúng ta cảm thấy là giá trị thực của các khu đất sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. Thị trường BDS không còn diễn ra hiện trạng “sốt ảo” dù giá đất sẽ tăng mạnh bởi sức quyến rũ của các đặc khu.
Chính các nhà đầu tư cũng sẽ có cách “rót tiền” thông minh hơn khi nắm chắc được giá trị của từng địa điểm. Điều này đảm bảo sẽ lôi kéo được các nhà đầu tư thích hợp cho vùng đất “đầy chờ mong” quyến rũ về về mặt kinh tế.
Ngoài khả năng góp phần bình ổn sự cân bằng của phân khúc BDS, quy hoạch sẽ tạo được sự phát triển bền vững cho các đặc khu kinh tế, tránh hiện trạng đầu tư chắp vá, phát triển cơ sở hạ tầng manh mún.
Xin cảm ơn ông!
Tìm hiểu thêm he so su dung dat la gi ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
