Người ta đổ cho “cò đất” tạo nên cơn sốt ảo. Còn gã “cò đất” trợn mắt: “Chính mấy “ông trên” mới là khiến giá bị đẩy lên rồi hụp xuống khi chờ mong công trình này nọ”.
Nhưng, 1 vài gì tôi thấy thì cả 2 đều cùng sinh, vô tình hay hữu ý để rồi đất cứ “sình sịch” sốt và nhà đầu từ hạng “F3” trở lên sẽ lãnh đủ “bom” chứ không còn là “bong bóng”, giả dụ…
> Kỳ 1: Tôi đi làm… “cò đất”
Bẫy của “cò mồi”
Tìm được môi giới nhà đất đàng hoàng thời sốt đất là may mắn có nhà đầu tư thứ cấp hạng F3, F4… Tuy nhiên, theo Đặng Thanh (môi giới của 1 sàn giao nhà đất ở quận 9), khu vực quận 9 còn đỡ, “cò đất” quận 2 cực kỳ phức tạp. Trên nhiều trang web như batdongsan.com, dothi.net…, ở khu vực quận 2, tràn ngập tin phân phối đất có nhiều nguyên nhân như cha mẹ ốm, cần tiền con học hay vỡ nợ nên phân phối đất giá… 9-20 triệu/m2. Thực tế giá đất quận 2 từ 80 đến hơn 100 triệu/m2 trở lên.
“Đó là “cò mồi”. Khách chỉ cần nhá máy hay nhắn tin là họ lục được “nhà” (facebook) để lấy tài liệu phân phối cho bảo hiểm, ngân hàng hay 1 vài sàn chuyển nhượng nhà đất khác. Còn “cò” của mấy doanh nghiệp nhà đất làm ăn linh tinh thì “ác” hơn, hẹn khách thứ 7 hay Chủ nhật tới vị trí nhất định, đưa người ta lên xe, thay vì tới quận 2 thì phóng thẳng xuống Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) xem nền khác. Thật, lấy nguyên nhân đây bất nhân lắm, lại làm loạn phân khúc khiến người ta nhìn dân môi giới nhà đất không ra gì!” – Đặng Thanh hậm hực!
Chuyện này thì tôi đã bị ngay ngày đầu “vào nghề”. Khi thấy lời rao rất “chảnh” nào là “chính chủ, miễn tiếp môi giới, sổ hồng riêng, bao sang tên công chứng..” có nguyên nhân rất bi đát “Vợ bỏ, con bệnh..”, tôi gọi điện ngay có tâm thế kể cả cầm cố ngay xe ôtô để “hốt” miếng đất 80m2 mặt các con phố các con phố Lương Định Của, quận 2 có giá chỉ hơn 10 triệu/m2.
Vị “chính chủ” nghe tel đàng hoàng nhưng chuyển giọng rất nhanh, nói là môi giới thôi, nhưng là nền thật và hẹn tôi sáng Chủ nhật đến trụ sở tại các con phố D2 quận Bình Thạnh để đi chung 1 xe có nhiều khách, vì doanh nghiệp không cho dẫn khách lẻ. Tôi tặc lưỡi chấp nhận, lại còn rủ thêm 2 người khách mua.
Xe máy lạnh đàng hoàng, 30 nhà đầu tư được cấp khăn lạnh, nước suối rõ sướng! Chiếc xe thẳng lên xa lộ và… tốc hành qua hết địa phận quận 2, sang quận 9 mà không thấy… dừng lại. Thấy “thượng đế” sắp cáu, 1 nữ nhân viên môi giới xinh đẹp cầm micrro dịu dàng phân trần rằng thì là mà…
Hai khách mua tôi tặc lưỡi “Đằng nào cũng nghỉ nguyên ngày, xem như đi chơi, không mất gì, lại được nghe mấy cô sale xinh xinh hát hò cũng… vui!’. Nhiều người cũng vậy nên chiếc xe phóng thẳng xuống tận…. huyện Long Thành ( Đồng Nai).
Tới nơi, dự án hoành tráng “liền kề sân bay Long Thành” chỉ là bãi đất mênh mông cỏ dại có con các con phố đất được xẻ nham nhở vội vàng. Có 1 cái rạp to dựng giữa đất, dày đặc “nhà đầu tư” mặc comple sang trọng, nhưng thực ra là “cò mồi”. Tiếng loa đinh tai nhức óc của “cò đất: “Vâng, xin cảm ơn anh A… đã đặt nền số 1, chị B xong nền số 4… ”, làm ríu cả chân khách mới tới. Có không ít người đã đặt cọc, trong đây có khách mua tôi, để rồi sau này khốn khổ đi đòi lại mà tới giờ vẫn chưa được.
Bẫy thời hạn đặt cọc
N.V. Tuấn vốn là khách mua “nối khố” của tôi, lại là chủ 1 doanh nghiệp môi giới nhà đất đặt trụ sở ngay quận 9. Khi nghe kẻ chỉ quen cầm bút đi mua đất, Tuấn gọi điện bảo có ngay hồ sơ ra gặp gấp. Không kịp hớp ngụm café, hắn giương kính săm soi từng mảnh giấy rồi thở hắt ra: “Lần này ông may mắn, hợp đồng đặt cọc an toàn!”.
Thấy tôi ngạc nhiên, Tuấn mới lý giải, có nhiều doanh nghiệp môi giới nhà đất nhưng không có nền phân phối, moi tiền nhà đầu tư thứ cấp bằng thủ đoạn bẫy thời hạn hợp đồng. Nguyên tắc, hợp đồng phải có sự thỏa thuận của cả 2 phía. Nhưng thực tại, 100% hợp đồng đặt cọc do 1 vài doanh nghiệp soạn thảo, chi chít 1 vài điều khoản mà “lưỡi dao” luôn ở phía “thượng đế”. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp “non trẻ” không chú tâm đến chi tiết rất nhỏ, chỉ có dòng chữ ngắn ngủn trong bản hợp đồng dày cộp: Sau 5, hoặc 6, hoặc 10 ngày phải chi trả.
Chi tiết này, có doanh nghiệp nhà đất đàng hoàng, sẽ nới rộng dao động thời gian, dao động trong 3-5 ngày so có mốc đâyng phần tiền còn lại sau khi đặt cọc. Nhưng có doanh nghiệp chỉ mưu toan “bẫy” để lấy tiền cọc của khách mua, sẽ cố tình gài thời gian giao tiền vào đúng ngày… Chủ nhật.
Nếu không phát hiện ra và thương thuyết lại thì nguy cơ mất tiền cọc rất cao. Bởi vào ngày này, ngân hàng nghỉ. Nếu ra cây ATM hay chuyển khoản qua internet banking thì ngân hàng giới hạn số tiền cho 1 ngày, chẳng thể chuyển số tiền lớn hơn. Và bởi thế là sai hạn, là phá hợp đồng và theo quy định thì khách dĩ nhiên… mất cọc!
Tôi giật nẩy người! Quả thật, khi mua đất, tôi không hề chú tâm tình tiết này. Cũng may! Tuấn bảo, cũng ít doanh nghiệp làm trò này.
Tuấn còn tiết lộ, khi mua đất nền phân lô của dự án nhỏ lẻ (rất nhiều ở 1 vài quận, huyện như quận 9, Thủ Đức, quận 12, huyện Bình Chánh, Hóc Môn) thì phải đòi xem bằng được 3 loại giấy quan trọng gồm: Phương án thỏa thuận đầu tư hạ tầng, là minh chứng dự án được cấp thẩm quyền thẩm tra chấp thuận thích hợp quy hoạch, cho đầu tư hệ thống hạ tầng dự án; phê duyệt Báo cáo phân tách tác động môi trường, bởi, bất cứ dự án nào giai đoạn này đều phải được thẩm duyệt vấn đề này; Sổ đỏ chung hoặc riêng, biểu hiện chủ quyền, đồng thời giúp chuyển nhượng nhanh, an toàn. Trong khi đây, đa phần 1 vài dự án phân lô nhỏ lẻ, “cò đất” chỉ cho xem sổ đỏ, là chưa đảm bảo an toàn tối đa cho nhà đầu tư thứ cấp.
Minh bạch phân khúc nhà đất
“Ừ, mà khuyên anh thật lòng, để đến cuối năm hẵng mua đất. Giờ phập phồng lắm, nguy cơ “bom” chứ không phải bong bóng đâu!”. Tôi đã sững lại trước lời khuyên… ngược có tiêu chí của “cò đất” tên Hương. Suốt hành trình đi săn đất, ngoài 1 vài người khách mua, chỉ duy nhất nữ môi giới xa lạ đây khuyên bởi thế!
Nghe chuyện này, N.V.Tuấn gật gù rồi trầm ngâm: “Cô gái nói thật đây. Giá đất đã bị thổi tăng đến 50-100% so có cuối năm 2017. Mua đất ở Sài Gòn giờ này, tới 90% là nhà đầu tư hạng F 4,5,6.. và 99% là “lướt sóng”. Nên khi vỡ, nó là “bom” chứ không còn là “bong bóng” nữa!”.
Nghe giọng, phát hoảng trước miếng đất mới mua, tôi càu nhàu “Cũng bởi mấy ông “cò” thổi giá!”. N.V.Tuấn nổi quạu, mở tel gõ google tìm kiếm 1 vài ra mắt của không ít lãnh đạo TPHCM và ban, ngành, rồi tìm kiếm tài liệu rao phân phối đất tương ứng thời gian rồi kết luận: “Sau mỗi khi lãnh đạo nào họp hành ra mắt sẽ làm công trình này, các con phố kia, dự án nọ… ở 1 vài quận thì “cò” không cần thổi giá nhà đầu tư cũng ào xuống mua đất để đâyn hạ tầng, giá cũng vèo vèo lên.
Nói năm trước quyết liệt, nhưng năm sau bảo… thiếu vốn, tức thì giá đất chững có khi sập xuống, nhà đầu tư nào vay ngân hàng đổ nợ ngay. Nói thẳng, môi giới tụi này và mấy ổng đều “cùng sinh” tạo thành cơn sốt và khi sập thì chỉ có nhà đầu từ hạng “F3” trở lên như ông sẽ lãnh đủ!”.
Tôi thấy có lý của nó!
Làm sao để tránh “bom nổ” là câu tôi hỏi rất nhiều “cò đất”. Đặng Thanh nói rằng, mấy chuyên gia lên báo khuyên “cò đất” cần lương tâm trách nhiệm, không thừa thời cơ kích giá, người mua cần phải tỉnh táo…, chỉ như “nước đổ đầu vịt” trước sức hút của lợi nhuận.
Còn ngân hàng tăng lãi suất, kiểm soát vay? N.V.Tuấn cười rằng, tỉ suất lợi nhuận từ đất hiện “bèo nhèo” nhất cũng 30%. Ngân hàng hiện cho vay có lãi 10-12% thì có tăng “kịch kim” lên 15% cũng còn lời nên dân buôn đất… chả kinh!
Vậy phải làm sao? Kinh nghiệm và “lăng kính” của “cò đất” thì chỉ có 2 biện pháp: Minh bạch quy hoạch; người có trách nhiệm của cơ quan công dụng “nói là làm” chứ đừng như “cò” chỉ… tung tin rồi lấy nguyên nhân biện hộ.
Minh bạch? Đặng Thanh cho hay, cơ quan công dụng ra mắt bản đồ quy hoạch đây, nhưng không cập nhật không ngừng nghỉ 1 vài 1 vàih tân. Nhà đầu tư hay kể cả “cò đất” muốn biết mảnh đất này có bị quy hoạch hay không, toàn phải “làm dịch vụ” chi từ 100-1200 nghìn đồng/lần xem có cơ quan liên quan. Bởi, tiếng là được xem, được biết miễn phí nhưng quy trình thủ tục chờ ý duyệt chấp thuận, in ra lại… đằng đẵng!
Có nơi cũng treo bản đồ quy hoạch nhưng toàn ký hiệu kỹ thuật chi chít mà chỉ dân trong ngành nhìn mới biết, còn người dân lẽ thường thì… đố hiểu được! Chính vì vậy, chỉ ai có quan hệ mới biết trước quy hoạch, trước 1 vàih tân sẽ tranh thủ đi gom, tạo tiêu cực và thiệt thòi cho người chuyển nhượng đất.
Còn “nói là làm”? N.V.Tuấn cười, bảo rằng, chỉ cần 1 vài cấp lãnh đạo thận trọng khi ra mắt quy hoạch hay điều chỉnh quy hoạch thôi. Thận trọng ở xác định nguồn vốn, khả năng, công đoạn… Và khi ra mắt rồi thì đừng dùng chiêu “điều chỉnh quy hoạch cục bộ” nữa và cứ thế mà làm. Nghiêm cấm, xử nghiêm bất kỳ ai cho phép 1 vàih tân điều chỉnh quy hoạch hay cấp phép chấp thuận thỏa thuận vị trí trái có quy hoạch ban đầu. Tức lãnh đạo cần nhìn xa chứ không “tư duy nhiệm kỳ”, sẽ cắt giảm rủi ro cho người dân!
Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?
==> Bạn biết gì về 1 vài quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
