Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
Sổ hồng, sổ đỏ, sổ trắng và giấy chứng nhận quyền với đất, với nhà và tài sản gắn liền trên đất là gì?
Trong khi giao dịch BDS sản, nhiều môi giới và người giao dịch gặp khái niệm Sổ hồng, sổ trắng, sổ đỏ và Giấy chứng nhận quyền với đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Chúng tôi xin được chia sẻ một số tin tức về những khái niệm này và tính pháp lý của từng loại sổ trong giao dịch nhà đất.
1. Phân biệt Sổ trắng, Sổ hồng, Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền với đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
SỔ TRẮNG LÀ GÌ?
“Sổ trắng” được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước trong đó quy mô đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người có thể dùng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì quy mô đất ghi trong giấy chứng nhận quyền với nhà ở là ghi nhận thực trạng có thể dùng đất tại đến thời khắc cấp giấy chứng nhận. Như vậy, quy mô đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền với nhà có thể xem là chứng nhận quyền có thể dùng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Sổ trắng hiện nay có rất nhiều loại: cấp trước 30-4-1975 có văn tự đoạn mại BDS sản, bằng khoán điền thổ; cấp sau 30-4-1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền với nhà ở…
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007, khởi công từ 1-1-2008, những loại giấy trắng nếu muốn giao dịch thì mới phải đổi qua giấy hồng (đối với các loại giấy trắng về nhà và đất), giấy đỏ (đối với các loại giấy trắng về đất).
Các loại giấy trắng chỉ là giấy chứng nhận quyền với nhà nhưng có ghi quy mô đất khuôn viên thì được pháp luật công nhận quyền có thể dùng đất gắn liền. Do đó, đối với những trường hợp đó, sẽ được chuyển đổi qua giấy chứng nhận quyền với nhà và quyền có thể dùng đất (giấy hồng mới).
Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003
Khoản 1, Điều 5 – Luật đất đai 2003, Hộ gia đình, cá nhân đang có thể dùng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất và không phải nộp tiền có thể dùng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được có thể dùng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách bán hàng đất đai của Nhà nước việt nam đồng dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam việt nam đồng và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam đồng;
b) Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền có thể dùng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền có thể dùng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã có thể dùng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người có thể dùng đất
SỔ HỒNG LÀ GÌ?
Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở tại đô thị.
Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ tin tức về quyền có thể dùng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, quy mô, loại đất, thời hạn có thể dùng…) và quyền với nhà ở (quy mô xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, quy mô có thể dùng chung, riêng…).
Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ với trong phạm vi địa bàn mình quản lý.
SỔ ĐỎ LÀ GÌ?
Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ có thể dùng.
Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự tóm lại liên quan đến quyền có thể dùng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen có thể dùng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được có thể dùng.
2. Giá trị pháp lý của Sổ hồng, sổ trắng, sổ đỏ và Giấy chứng nhận quyền với đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở, giấy chứng nhận quyền với nhà ở và giấy chứng nhận quyền với công trình xây dựng đã cấp trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”.
Như vậy, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã quy định rõ giấy chứng nhận quyền với nhà ở được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).
Theo Điều 152 Luật Nhà ở cũng quy định rõ về hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền với đối với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở được cấp trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành: “Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về giấy chứng nhận quyền với nhà ở tại Điều 11 của luật này, trừ trường hợp chủ với nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền với nhà ở mới”.
Như vậy, theo quy định trên thì Luật Nhà ở vẫn tiếp tục công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây và không bắt buộc người dân phải đổi sang “sổ đỏ”. Nói các khác thì Luật Nhà ở đã thừa nhận giá trị lâu dài của những “sổ trắng”, do vậy Luật Đất đai không thể hạn chế giá trị của các giấy này, (nhất là những loại giấy có thể hiện quyền với nhà) bởi nhà ở thì phải gắn liền với đất nên Luật Đất đai cũng phải “khớp” với Luật Nhà ở.
Theo quan điểm của chúng tôi, “sổ trắng” là loại giấy chứng nhận quyền với nhà, quyền có thể dùng đất hợp pháp của người tạo lập, được cấp đúng với quy định pháp luật tại đến thời khắc đó nên không thể phủ nhận giá trị của các loại giấy này. Bởi suy cho cùng thì “sổ trắng” hay “sổ hồng”, “sổ đỏ” đều do các cơ quan thẩm quyền cấp phù hợp với quy định pháp luật của từng thời kỳ, nên phải được thừa nhận giá trị pháp lý như nhau nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
3. Thủ tục đổi Sổ trắng sang Giấy chứng nhận quyền với đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thủ tục đổi giấy chủ quyền nhà đất từ Sổ trắng sang Sổ hồng cần có các giấy tờ sau:
• Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhập quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở có xác nhận của UBND phường- xã (2 bản chính)
• Giấy tờ về tạo lập nhà ở, đất ở (1 bản chính và 1 bản sao) theo quy định như: bằng khoán, quyết định giao đất, văn tự mua bán…
• Bản vẽ sơ đồ nhà ở đất ở (2 bản chính)
Các hồ sơ trên được nộp tại UBND quận (bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ), thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (lưu ý: thời gian này không bao gồm quy trình luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Sổ đỏ, sổ hồng khác nhau thế nào ?
Trên thực tế sổ đỏ, sổ hồng không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định mà đây chỉ là tên gọi do người dân dựa trên màu sắc của mỗi loại giấy để tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.
Cụ thể:
– Sổ đỏ là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bìa có màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền có thể dùng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…) nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất”. Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có thể dùng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có thể dùng đất”.
– Sổ hồng là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng với nội dung là ghi nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở nên mẫu có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở”. Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005, Giấy chứng nhận quyền với nhà ở giấy chứng nhận quyền với đối với nhà ở được cấp cho chủ với theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ với nhà ở đồng thời là chủ có thể dùng đất ở, chủ với căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở.
b) Trường hợp chủ với nhà ở không đồng thời là chủ có thể dùng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền với nhà ở. Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở, Giấy chứng nhận quyền với nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền với nhà ở.
Tuy nhiên, để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, hai loại Giấy chứng nhận nói trên sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Kế thừa quy định nói trên, Điều 97 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “1. Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở, quyền với tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và quyền có thể dùng đất ở, Giấy chứng nhận quyền với nhà ở, Giấy chứng nhận quyền với công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, theo như các quy định vừa trích dẫn ở trên, sổ đỏ hay sổ hồng đều là giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, hoặc quyền với nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Thực tế hiện nay vẫn đang lưu hành cả 3 loại giấy tờ là Giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất, Giấy chứng nhận quyền với nhà ở và Giấy chứng quyền có thể dùng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cả 3 đều có giá trị pháp lý như nhau.
PHÂN BIỆT SỔ HỒNG VÀ SỔ ĐỎ.
Cho tôi hỏi, hiện tại tôi là người quen duy nhất của một bác gái hiện đang ở quận 4, tôi không phải là người làm bên BĐS nên chưa phân biệt được kĩ hình thức của 2 sổ. Bác gái đó có nhờ tôi bán giúp một ngôi nhà ở đường Tôn Thất Thuyết quận 4. Bác có giao cho tôi một sổ mà Bìa sổ ghi rõ là GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, bìa màu đỏ, vậy cái này là sổ đỏ nên tôi nghĩ rằng mún bán được căn nhà này thì ko thể vì phải cần có sổ hồng.
Phía trong của sổ đỏ có ghi đầy đủ mục I là TÊN NGƯỜI SỬ DỤNG, mục II là ghi THỬA ĐẤT THUỘC QUYỀN SỞ HỮU, tôi chỉ không hiểu mục III là: TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, dưới mục nhỏ có ghi là :
– nhà ở 1 tầng, quy mô 63,9 m2
– loại nhà vách gạch, mái tôn.
có ghi chú phía dưới là:
nhà thuộc khu vực chưa có qui hoạch chi tiết có thể dùng đất 1/2000, hém giới 4,5. khi nhà nước qui hoạch chủ có thể dùng đất phải chấp hành theo qui định. Vậy thưa luật sư, có thể giải thich cho tôi hiểu đấy là sổ đỏ hay sổ hồng ạ, nếu mà là sổ đỏ thì mục III sẽ không có đúng không ạ, vì cái đó là tài sản gắn liên vs đất thì chỉ được thể hiện trong sổ hồng thôi đúng không luật sư, vậy giờ tôi muốn bán đc căn nhà này cho bác gái thì phải làm thế nào để có được sổ hồng của ngôi nhà, liệu khi đem sổ hiện tại ra đưa cho KHang thì có vấn đề gì không, tôi sợ rằng nếu đem sổ đó ra chào thì chỉ bán được đất thôi chứ nhà thì ko. Mong luật sưu giúp đỡ và chỉ dấn thêm, tôi xin chân thành cảm ơn.
Điều kiện cấp sổ đỏ
Luật đất đai 2003 (có hiệu lực từ 1/1/2004) quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất như sau: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp có thể dùng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất
- Người đang có thể dùng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền có thể dùng đất
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền có thể dùng đất; người nhận quyền có thể dùng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền có thể dùng đất để thu hồi nợ; tổ chức có thể dùng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền có thể dùng đất
- Người được có thể dùng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
- Người trúng đấu giá quyền có thể dùng đất, đấu thầu dự án có có thể dùng đất
- Người có thể dùng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này
- Người mua nhà ở gắn
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Bài viết liên quan
