Một số chuyên gia tham dự hội thảo “Giá BDS – thực hay ảo” do Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức ở TP HCM ngày 18-5, nhận định rằng giá bất động sản TP.HCM tăng nóng thời gian qua có nhiều nhân tố mà lý do chính là sự đẩy giá của giới cò đất, môi giới. Lý do khác là nhu cầu ở của người dân càng ngày càng tăng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông, cho rằng người đầu cơ, đầu tư hay mua nhà đất để ở đều góp phần khiến cho phân khúc sôi động. Trong đó, cung cấp được nhu cầu của người mua nhà để ở là ưu tiên danh tiếng của cả công ty và cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, việc giá đất tăng, thủ tục phức tạp, thiếu chính sách bán hàng hỗ trợ cũng như dòng vốn đã khiến phân khúc căn hộ chung cư dưới 1,5 tỉ đồng cung cấp nhu cầu thực của đa số người tiêu dùng đang rất hiếm, trong khi đó giá bán ở các phân khúc khác lại tăng rất mạnh.
Còn theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, là người đi mua nhà, ông thấy có các nơi tăng gấp đôi. Chỉ cách đó 1 tháng, ông đã từng đi xe máy tìm mua đất, có các nơi tháng trước 600 – 700 triệu đồng thì tháng sau tăng lên 1,5 tỉ.
“Dựa trên lương bình quân đầu người ở TP.HCM tương đương 2.000-2.500USD/người/năm, trong khi tốc độ tăng trưởng BDS tăng đến 60 – 70% là không hợp lý. Đây thực sự là tăng trưởng nóng. Lãi suất ngân hàng cao, lương bình quân đầu người thấp, giá nhà thì quá cao. Nếu có mức lương bình quân này, để mua căn hộ chung cư 1,5 tỉ đồng thì họ phải mất 20 năm mới trả hết nợ của ngôi nhà”, ông Khương chia sẻ.
Cũng theo ông Khương, giá BDS tăng “nóng” thời gian qua có nhiều nhân tố. Trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới . Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, TP.HCM có dao động 10 triệu dân, thì có 2 – 3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc, nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn.
Còn theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua có hiện tượng 1 số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà, đất khu vực này tăng cao.
Ông Sơn nhận định rằng lý do của sự chuyển hướng này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông ở khu vực này phát triển mạnh; ý tưởng hình thành khu thành phố sáng tạo ở khu Đông TP (quận 2, 9 và Thủ Đức) đã thành hình; các vụ cháy chung cư cao tầng không ngừng nghỉ ở Hà Nội và TP.HCM làm tâm lý người dân bị ảnh hưởng…
“Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, dao động 5%-10% cộng có sự đã đi vào hoạt động của cơ sở hạ tầng là thích hợp. Tuy nhiên, nếu giá đất nền tăng đột biến như giai đoạn này, có nơi tới 70% chỉ trong vài năm là hoàn toàn không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm”, ông Sơn chia sẻ.
Do vậy, người dân khi chọn mua sản phẩm nhà ở, cần chọn sản phẩm có hạ tầng giao thông, tiện ích, công đoạn sản phẩm có hình thành theo thời gian. Cạnh đó, nên lưu ý 1 số khu vực có giá tăng đột biến, các khu vực này khi mua thì cần thận trọng. Tránh mắc bẫy tạo tâm lý đám đông để thổi giá của cò.
Theo ông Sơn, sắp tới, TP.HCM sẽ dự định quỹ đất sạch để ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham dự quản lý, phát triển và cho thuê. TP.HCM đặt mục tiêu tổng qui mô nhà ở thi công mới đạt 40 triệu m2.
Trong đó, nhà ở xã hội được triển khai đầu tư có diện tích dao động 44.000 căn hộ chung cư, tổng qui mô đất 135 ha. Còn nhà ở thương mại sẽ phát triển theo nhu cầu phân khúc. Đặc biệt, sau năm 2020, TP.HCM sẽ dùng quỹ đất sạch có sẵn cận các tuyến metro, các khu giao lộ lớn vùng ven để cho công ty tham dự thi công nhà cho thuê dài hạn có giá tốt, cung cấp nhu cầu cho người ở thật.
“Doanh nghiệp chỉ cần bỏ vốn ra đầu tư xây nhà cho thuê chứ không cần đóng tiền sử dụng đất, ông Sơn khẳng định.
Chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín đánh giá, ở góc độ kinh tế học có 4 nhân tố tác động tới giá BDS: giá trị phân khúc bao gồm kinh phí xác lập, kinh phí marketing, quản lý dự án… ; giá trị tiền tệ (nguồn cung tiền, nguồn FDI, nguồn vốn kiều hối…) hay còn nói là lượng cung tiền của nền kinh tế; lượng cung – cầu của phân khúc; nhân tố tranh giành.
Theo đó, 1 sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17% là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra lương của phân khúc, sức lao động của xã hội. Giá ảo khi tài liệu không thực tại, không chính xác có quy hoạch của Nhà nước. Chẳng hạn 1 dự án 5 năm mới đã đi vào hoạt động nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã đã đi vào hoạt động.
Hiện trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào BDS. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã cung cấp nguồn vốn trung dài hạn vào BDS. Sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, mật độ rủi ro cho vay BDS cũng dược tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy dòng vốn sẽ được siết lại.
Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?
==> Bạn biết gì về các quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
