Cao ốc và nỗi oan Thị Kính

Sự xuất hiện của các tòa cao ốc đã có đến cho thành thị 1 hình ảnh văn minh, tân tiến và long lanh hơn. Thế nhưng ở Việt Nam, cao ốc dường như đang bị nhắc đến như 1… tội đồ.

“Cơn lốc” nhà cao tầng mau chóng len lỏi và hiện diện trong lòng các thành thị Việt như 1 sự tất yếu của quá trình thành thị hóa và phát triển hội nhập có toàn cầu. Nhờ có cao ốc, hàng triệu người dân ở các thành thị lớn Việt Nam cũng chạm đến gần hơn có giấc mơ có 1 tổ ấm của riêng mình. Thế nhưng, bên cạnh các thế mạnh, cao ốc đang bị nhìn nhận như lý do gây ra mọi vấn đề rắc rối. Không khó để nhìn thấy các “tội danh” thường ngày được nhắc đến như: Cao ốc phá vỡ quy hoạch Đà Nẵng, cao ốc bóp nghẹt giao thông TP.HCM hay Hà Nội “oằn mình” gánh cao ốc… Và để giải quyết mọi vấn đề từ tắc nghẽn, kẹt xe, úng ngập, tăng thêm tỷ lệ dân số… người ta nghĩ đến phương án cấm xây cao ốc.

Cao ốc có thực sự là hiểm dọa đe dọa thành thị đến vậy? Nỗi oan ấy có tên Thị Kính hay Thị Màu? Cà phê tuần này xin được ra mắt các vị khách mời: Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, giảng viên Đại học Fulright; ông Nguyễn Đỗ Dũng, nhà quy hoạch từ CPG Consultants (Singapore); ông Nguyễn Thế Cường, nguyên Giám đốc Sàn chuyển nhượng Bất động sản Atlatich.

PV: Nhà cao ốc đang bị nhìn nhận như hiểm họa đe dọa thành thị, đặc thù là có khu vực lõi của Hà Nội và TP.HCM dẫn đến sức ép về mặt dân số cộng các hệ lụy kéo theo. Và bởi thế, người ta cho rằng, để giải quyết vấn đề này nên cấm xây nhà cao tầng trong nội đô. Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa có tỷ lệ nhưng thực ở số tầng cao ốc và tỷ lệ dân số là hai câu chuyện khác nhau. Chính việc xây nhà thấp tầng đã đi vào hoạt động, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có lối đi lối lại tạo ra tỷ lệ không hề thấp. Nếu chuyển dân số đó lên tầng cao và qui mô còn lại làm trường học, công viên, các tiện ích xanh hay làm các con phố… thì là việc hoàn toàn tốt chứ vì nguyên nhân gì mà lại phản đối hay cấm.

Tôi cho rằng câu chuyện chúng ta phải bàn ở đó không phải là câu chuyện xây nhà cao hay nhà thấp mà là câu chuyện chúng ta cho phép tăng thêm tỷ lệ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn có tỷ lệ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường chọn lọc.

Thử tưởng tượng xem, 1 lô đất hay khu phố có qui mô 1ha, nếu chúng ta xây nhà mặt phố. Nhà ống, trung bình 1 căn rộng rãi nhất có qui mô dao động 80m2, bởi thế nếu xây dày đặc như hiện trạng đô thị hiện nay, lên tới 80% qui mô của 1ha, sẽ có dao động 100 căn, tổng qui mô là 8000m2. Giả sử mỗi hộ gia đình có 4 người, tỷ lệ trung bình sẽ là 400 người/ha.

Nếu xây chung cư có mảnh 1ha cho cùng một số lượng nhà ở đó thì tình trạng đô thị sẽ như thế nào? Thay vì 80m2 cho 1 ngôi nhà, mỗi gia đình sẽ sở hữu căn hộ cao tầng rộng rãi khoảng 200m2. Nếu chung cư cao 25 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ cao tầng để chứa đủ 100 căn thì chúng ta sẽ chỉ cần một tòa tháp có diện tích mỗi sàn chừng 1150 m2 bao gồm hành lang, thang bộ và thang máy, tức là chiếm hơn 10% một chút của lô đất 1ha. Diện tích còn lại là gần 9000m2, chúng ta sẽ dành cho kiến trúc vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe và các tiện ích khác, thậm chí có thể dùng để mở rộng các con phố. Rõ ràng qua đó thấy được, xây nhà ống hay nhà cao tầng sẽ có lại không gian sống tốt hơn và giải quyết vấn các vấn đề đô thị hiện nay.

Tất nhiên để giải bài toán đô thị chúng ta cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham dự đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của nhà nước. Trong một dự án cải tạo chung cư cũ thấp tầng (chỉ 5 tầng) cộng với khu nhà đất hiện hữu mà bản thân tôi trực tiếp nghiên cứu tại Hà Nội, chúng tôi thấy rằng có thể có một mô hình đầu tư đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư tư nhân mà dân số chỉ cần tăng thêm không đáng kể, khoảng 10%, để cho phép tạo ra nguồn thu đủ để bù đắp cho chi phí cải tạo đô thị và tái định cư tại chỗ.

PV: Như vậy rõ ràng, cần phải phân biệt rạch ròi giữa số tầng của cao ốc và tỷ lệ dân số. Điều gì khiến nhiều người “hiểu lầm” để rồi đánh đồng các chung cư cao tầng có nguy cơ tạo sức ép về dân số, thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng và ông Huỳnh Thế Du.

Ông Huỳnh Thế Du: Nhìn 1 cách bình thường sẽ có cảm giác đúng khi nhà cao tầng làm tăng nhu cầu giao thông. Song thực ở, nhà ống dày đặc mới chính là 1 trong các lý do chính của trục trặc ở các thành thị lớn ở Việt Nam, trong khi các tòa nhà chung cư theo hướng nén (tỷ lệ cao) kết hợp có giao thông công cộng mới là biện pháp.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Nếu nói về câu chuyện tỷ lệ, chúng ta phải xem lại năng lực giao thông. Có thể các chuyên gia lo ngại vấn đề hạ tầng đã xuống cấp và các con phố xá kẹt thì chẳng thể tăng tỷ lệ. Tôi chấp nhận có câu chuyện này. Thế nhưng có tỷ lệ tương đương, chúng ta chuyển thành chung cư rõ ràng sẽ có rất nhiều không gian trống làm lối đi, làm công trình tiện ích để giảm kẹt xe.

Bản thân việc xây nhà cao tầng không có gì sai và không có gì xấu cả. Cái sai và xấu ở đó là việc chúng ta xen kẹt nhà cao ốc vào các khu đã đi vào hoạt động và làm tăng thêm tỷ lệ dân số, chúng ta phải bàn là có nên hay không. Tức là câu chuyện có tăng thêm tỷ lệ hay không, và điều đó còn tùy thuộc vào từng địa điểm cụ thể của đô thị.

Ví dụ như các địa điểm xung quanh nhà ga, tàu điện đều có thể tăng thêm tỷ lệ, vì người dân sẽ có xu hướng sử dụng phương tiện công cộng nhiều. Nhưng có các địa điểm không xây nhà ga, không xây phương tiện công cộng ra các tuyến các con phố lớn, thì tôi hoàn toàn chấp nhận có phương án không cho phép tăng thêm tỷ lệ.

Tuy nhiên thực ở Việt Nam tồn ở các câu chuyện khó hiểu. Ví dụ có dự án nằm xa nhà ga và các trạm phương tiên công cộng, xa các con phố lớn thì diện tích rất lớn và xây bất chất quy hoạch đã có, trong khi có các dự án ngay sát nhà ga lại chẳng tận dụng để kết nối mà cũng chẳng cho tăng tỷ lệ dân số lên. Đó là 1 sự vô lý đang làm cản bước quá trình phát triển đô thị bền vững của chúng ta.

Còn về nguyên tắc, trên địa cầu không có nước nào cấm xây nhà cao tầng cả trừ khi vì lý do bảo tồn cảnh quan và công trình lịch sử như khu trọng điểm Paris chẳng hạn. Về mặt quản lý, nhà nước thường kiểm soát tỷ lệ dân số chứ không kiểm soát hình thức thi công. Người ta chỉ kiểm soát là bao nhiêu căn hộ cao tầng, đơn vị nhà ở/ha, hoặc là qui mô sàn bao nhiêu/ha.

PV: Thưa ông Huỳnh Thế Du, như vừa thảo luận ở trên, ông cho rằng, nhà cao tầng theo hướng nén (tỷ lệ cao) kết hợp có giao thông công cộng mới là biện pháp. Theo ông, định hướng giao thông công cộng cần được thực hiện như thế nào để giải oan cho cao ốc?

Ông Huỳnh Thế Du: Tôi cho rằng nếu cấm xây thêm nhà cao tầng ở khu trọng điểm là không hợp lý vì nó cộng có xu hướng chuyển từ xe máy sang xe xế hộp giai đoạn này sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề. Cấu trúc thành thị nhà ống giai đoạn này chỉ thích hợp có giao thông cá nhân, nhất là xe máy. Muốn giải quyết vấn đề, cần phải “vun người” lại bằng nhà cao tầng gắn có việc thi công bằng được hệ thống giao thông công cộng công suất lớn.

Cấu trúc thành thị giai đoạn này tạo ra tỷ lệ đi lại quá lớn cho giao thông cá nhân, nhưng chưa đủ cho giao thông công cộng. Điều này khiến cho việc triển khai các kế hoạch phát triển giao thông công cộng phát triển thành gặp khó hơn vì các tuyến sắp đã đi vào hoạt động sẽ ít người đi. Khi đó sức ép không tiếp tục xây hoặc đẩy nhanh các tuyến thứ hai là rất lớn. Nếu hiện trạng này xảy ra, có lẽ Hà Nội và TP.HCM sắp hội ngộ có Jakarta và Manila ở điểm chung là các “bãi đậu xe khổng lồ”.

“Vun người” cộng có quá trình thi công các tuyến giao thông công cộng và tính toán hạn chế giao thông cá nhân trên các tuyến đang và sẽ triển khai là các việc cần làm đồng thời. Có nghĩa là nhiều người ví dụ như ở trạm Suối Tiên, sáng đi vào khu trọng điểm làm việc, chiều ra khu Metro quận 2 mua sắm rồi lên tàu về lại Suối Tiên. Như vậy sẽ rất ít tùy thuộc vào giao thông cá nhân.

Nhìn thực ở, cấu trúc thành thị giai đoạn này không đủ không gian các con phố cho người tản bộ (đa phần là trong hẻm nhỏ đi lại rất bất tiện) và thành thị trải rộng như bức hình ban đầu rất khó kiến trúc hệ thống giao thông công cộng bao phủ và đi lại dễ dàng.

PV: Trên góc độ công ty, theo ông Nguyễn Tuấn Cường, liệu còn tồn ở vướng mắc nào khiến cho các tòa chung cư bị “vu oan” thành “thủ phạm” gây hiểm họa cho bộ mặt thành thị?

Ông Nguyễn Tuấn Cường: Bản chất của vấn đề xảy ra ùn tắc giao thông, tỷ lệ dân số quá tải không nằm ở sự xuất hiện của 1 số chung cư cao tầng.

Chủ trương và sự điều tiết của Nhà nước sẽ định hướng và hình thành bộ mặt thành thị nội đô. Sự quá tải xảy ra ở trọng điểm sẽ xuất phát từ 2 lý do chính, 1 là quản lý bị “tắc”, thứ hai là chưa có sự đồng bộ hóa trong quy hoạch.

Ngay cả công trình 8B Lê Trực cũng rơi vào hiện trạng thi công, cơi nới vượt giấy phép quy định theo các quy hoạch về thành thị. Chủ trương đưa ra là đúng nhưng quản lý lại bị “nghẽn” khi việc kiểm tra và giám sát không nghiêm ngặt dẫn tới các sai phạm. Theo tôi, đến quản lý giám sát mà bị tắc thì hỏi sao bài toán giải quyết sức ép về tỷ lệ dân số, ùn tắc giao thông lại không bị tắc.

Nếu quy hoạch hợp lý, đồng bộ thì chắc chắn sức ép về dân số quá tải sẽ được cắt giảm. Nhìn lại tổng thể quy hoạch ở Thủ đô, 1 thực ở giai đoạn này có thể thấy, phía trong trọng điểm hiếm khi xảy ra hiện trạng tắc các con phố, có hay chăng là rơi vào giờ cao điểm. Nhưng khi quy hoạch dồn dân bằng việc xây các thành thị vệ tinh xung quanh trọng điểm thì bắt đầu xảy ra hiện trạng ùn tắc nặng ở các các con phố vành đai, cửa ngõ vào. Quy hoạch của Thủ đô giai đoạn này như 1 hình tròn, toàn bộ đều hướng về trọng điểm. Quy hoạch dáng thắt cổ chai khiến cho ở các nút điểm vào Thủ đô bị tê liệt hoàn toàn. Trong khi đó, các thành thị ở nước ngoài xây theo mô hình bàn cờ, các hướng đều mở. Luồng đi lại từ trọng điểm ra ngoại thành. Ở Việt Nam lại ngược lại.

PV: Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, Singapore nằm trong top 10 quốc gia có nhiều tòa nhà chọc trời nhất trên địa cầu, họ ứng xử thế nào có sức nén dân số này và bài học bí kíp nào dành cho Việt Nam?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Thực ra Singapore khá đặc thù vì qui mô đất rất hạn hẹp và gần như đã hết đất rồi. Đối có Singapore, đất đai là tài nguyên quý giá nhất nên họ rất tiết kiệm trong việc sử dụng đất. Với họ, tăng thêm tỷ lệ là việc không có chọn lọc. Thế nhưng việc này được thực hiện 1 cách có tổ chức, 80% người dân sống trong các căn hộ cao tầng nhà ở xã hội do chính phủ thi công, và toàn bộ các khu dân cư đây đều nằm trên tuyến tàu điện.

Trở lại câu chuyện nhà cao tầng, nhà cao tầng không có nghĩa là tỷ lệ cao, thực ra tỷ lệ của Singapore chỉ tương đương hoặc thấp hơn Hà Nội. Mặc dù nó nhiều nhưng họ dành rất nhiều đất cho công viên và cây xanh.

Tôi ví dụ cụ thể, qui mô của Singapore là 71 ngàn ha mà dân số dao động 5 triệu rưỡi, bởi thế tỷ lệ dân số gộp là 77 người/ha, còn mật độ thuần trong khu dân cư là khoảng 400 người/ha (đất ở chiếm 20% tổng diện tích đảo quốc).

Phần thành thị ở Hà Nội có qui mô là 23,3 ngàn ha và dân số đô thị theo thống kê là 3, 4 triệu người bởi thế tỷ lệ gộp là 147 người/ha, cao gấp đôi Singapore. Mặc dù so sánh như vậy có phần khập khiễng vì khó mà xác định được phần diện tích để so với Singapore của Hà Nội phải là diện tích toàn tỉnh lên tới 3330m2 hay chỉ là phần nằm trong các quận. Song sự so sánh này cũng giúp chúng ta thấy rằng tỷ lệ của Hà Nội không hề thấp mặc dù xây nhà thấp tầng và mật độ của Singapore không nhất thiết cao mặc dù nhiều tòa nhà chọc trời.

Chuyện xây hình thức công trình gì không hoàn toàn chọn lọc về mặt tỷ lệ khu đô thi. Bắc Kinh là ví dụ điển hình cho việc xây nhà cao tầng là chủ yếu nhưng tỷ lệ cực kỳ thưa. Vì họ có các quy định cụ thể như phải chắc chắn các công trình nhận được nắng chiếu vào trong số giờ nhất định vào mùa đông nên dao động cách các tòa nhà rất xa nhau dẫn đến mật độ thưa, dù toàn nhà cao tầng cả.

Nên tầng cao không phản ánh bức tranh về tỷ lệ dân số, cần phải tách bạch hai câu chuyện ra, thứ nhất là phải bàn câu chuyện tỷ lệ dân cư và thứ hai là câu chuyện hình thức công trình. Nó không nhất thiết liên quan nghiêm ngặt đến nhau đâu. Và bởi thế, quản lý nhà nước phải quản lý bằng vấn đề chuyên môn chứ không quản lý bằng cảm tính.

– Xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia!

Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?

==> Bạn biết gì về các quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN