Giáo sư đại học Harvard nói gì về bất động sản Việt Nam?

Ngày 9/3, trong khuôn khổ diễn đàn “Phát huy vai trò công ty BDS triển khai thực hiện đề án phát triển phân khúc BDS TP.HCM”, Giáo sư Richard Peiser, Trường Đại học Kiến trúc Harvard, đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú tâm về BDS Việt Nam.

Giáo sư Harvard “bắt mạch” địa ốc Việt

Tại diễn đàn, Giáo sư Richard Peiser đã có bài tham luận về 1 vài yếu tố căn bản để tạo ra và duy trì ngành BDS tranh đua. Trong đây, ông đề cập nhiều đến phân khúc BDS Việt Nam.

Theo Giáo sư Richard Peiser, giai đoạn này, Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực BDS thấp trên địa cầu khi chỉ xếp thứ 68. Việc này dẫn đến hiện trạng ở 1 số thành thị lớn như TP.HCM, Hà Nội xuất hiện nhiều nhà đầu tư mua nhà để đầu cơ thay cho mục đích ở thực. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so có nhu cầu thực của nhiều dân, khiến các người có lương thấp khó mua nhà để ở.

Cạnh đây, Việt Nam hiện chưa có trọng điểm lưu trữ cơ sở dữ liệu về lý do đất đai nên phát sinh nhiều mâu thuẫn. “Tại Mỹ, nếu người dân muốn mua nhà thì chỉ cần tra cứu và biết đất đây có tranh chấp hoặc lịch sử căn nhà đây ra sao. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có trọng điểm để lưu trữ các tài liệu này nên người dân gặp nhiều gặp khó khi mua nhà đất”, ông Richard Peiser nhận định.

Giáo sư Richard Peiser cũng chỉ ra quy trình trái ngược ở Việt Nam, khi để xảy ra hiện trạng thi công nhà ở trước, trong khi hạ tầng lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới làm. Theo ông, để tránh kẹt xe, quá tải hạ tầng thì ép buộc trước khi cho thi công cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm các con phố, cầu theo phê duyệt. Để thực hiện việc này, Nhà nước cần có công cụ tài chính công để hỗ trợ cho cơ sở hạ tầng cũng như khuyến khích đầu tư tư nhân nhiều hơn.

Trong khi đây, nói về việc triển khai 1 vài dự án BDS, giáo sư của Harvard cho rằng ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư thường nghĩ đầu tư vào không gian công cộng, mảnh xanh gây ra tốn kém. Thế nhưng suy nghĩ này sai lầm, bởi trên thực ở, việc chủ đầu tư đổ vốn nhiều để làm 1 vài tiện ích, hạ tầng di chuyển sẽ làm tăng thêm thêm giá trị căn hộ cao tầng, nhà ở.

“Không gian công cộng và không gian mở mang lại giá trị cho toàn bộ, lý tưởng là 25 – 30% hoặc hơn tổng diện tích đất để môi trường xung quanh hoặc dành cho công viên vui chơi”, giáo sư này nhận định.

Đặc biệt, chu kỳ phân khúc là chẳng thể tránh khỏi nhưng chu kỳ BDS phát triển thành nghiêm trọng khi nguồn cung bất ổn. Do đây, để bảo đảm phân khúc BDS ổn định, cơ quan quản lý cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và thi công dư thừa. Bởi lẽ, nếu tiện lợi tiếp cận vốn, nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục xây vô vàn căn hộ cao tầng ngay cả khi phân khúc đã bão hòa. Từ đây, dẫn đến việc cung vượt cầu.

“Theo tôi, nhà đầu tư khôn ngoan không phải là người xây trên đỉnh chu kỳ, mà là thi công và bung hàng ở dưới chu kỳ đây”, giáo sư nói thêm.

Đáng chú tâm, nói về quy trình phê duyệt và cấp phép dự án BDS, ông Richard Peiser cho hay, thời gian lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6 – 12 tháng. Nếu để quy trình phê duyệt càng lâu thì tính tranh đua càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.

Nhà nước không nên “vừa đá bóng vừa thổi còi”

Cũng tham luận ở diễn đàn, Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc chương trình MPP Đại học Fulbright Việt Nam nói rằng, từ 1975 đến nay, ở Việt Nam, Nhà nước muốn làm toàn bộ để kiểm soát phân khúc BDS. Thế nhưng, thực ở đã chứng minh có rất ít công ty Nhà nước làm việc hiệu quả do năng lực có hạn.

“Để kiểm soát phân khúc BDS, Nhà nước nên là người nhà nắm dòng và hạn chế tham dự vào làm việc kinh doanh, bởi làm bởi thế tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Nhà nước cũng cần phải thừa nhận quyền năng của nhà đầu tư phát triển BDS, từ đây đưa ra giới hạn trong chính sách bán hàng để tiện lợi quản lý”, TS Du khẳng định.

TS Huỳnh Thế Du cũng chỉ ra rằng, thành thị Việt Nam đang có nhiều trục trặc do không có sự ăn khớp giữa kỹ thuật và chính trị trong việc quy hoạch và thực thi 1 vài bản quy hoạch.

“Chúng ta tiên đoán dân số và phân bổ dân số thường khác xa thực ở, khiến cho 1 vài quy hoạch phát triển thành lạc hậu. Chưa kể, việc hoạch định 1 vài mức vốn đầu tư cũng phi thực ở, thiếu các phân tách phương án sử dụng đất hay hạ tầng giao thông khác nhau. Đồng thời, có sự mâu thuẫn giữa 1 vài bản kế hoạch và thiếu hợp tác giữa cơ quan nhà nước. Quy hoạch cũng trục trặc do ảnh hưởng của 1 vài nhà đầu tư tư nhân làm 1 vài kế hoạch không ngừng nghỉ bị 1 vàih tân và thực hiện 1 1 vàih manh mún, cũng như thiếu vắng sự tham dự thực chất của người dân.

Ngoài ra, Việt Nam đang ngộ nhận vai trò quy hoạch thành thị là vai trò của Nhà nước, chưa nhìn nhận đúng về vai trò và tác động của 1 vài nhà phát triển BDS”, ông nói thêm.

Diệu Thủy – Quốc Tuấn

Bài viết liên quan