Hiểu đúng về condotel: Để khách hàng khỏi thiệt

Một trong 1 vài điểm sáng của bức tranh kinh tế Việt Nam 2017 chính là du lịch. Cả năm 2017, Việt Nam đâyn được 12,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 30% so có năm 2016 và phục vụ hơn 73 triệu lượt khách nội địa. Lần Thứ nhất, Việt Nam lọt vào danh sách 1 vài quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất địa cầu.

Bản chất của condotel

Việt Nam được Tổ chức Du lịch Thế giới xếp thứ 6 trong 10 điểm du lịch có tốc độ phát triển nhanh nhất địa cầu và đứng đầu châu Á về tốc độ này. Hiện ngành du lịch đã chiếm tới 7,5% GDP trong năm 2017, có mục tiêu hướng tới là 10% GDP và trở thành 1 ngành kinh tế mũi nhọn. Điều này tác động tới phân khúc BDS du lịch, tức là hạ tầng cứng của ngành.

Không 1 quốc gia nào có thể phát triển du lịch có 1 nền móng hạ tầng yếu kém. Ngoài phục vụ 1 vài nhu cầu tối thiểu trong suốt hành trình lưu trú của du khách, 1 vài BDS ở phân khúc đẳng cấp còn hướng tới trải nghiệm tốt nhất có thể bằng 1 vàih cung cấp thêm nhiều giá trị, dịch vụ ở đẳng cao cấp hơn. Với điều kiện môi trường xung quanh cực kỳ ưu đãi, có 1 vài bãi biển nhiệt đới đẹp, Việt Nam rất phù hợp để phát triển loại hình du lịch biển.

Nổi lên trong phân khúc đầu tư phân khúc BDS nghỉ dưỡng đẳng cấp trong 1 vài năm gần đây, đây là mô hình condotel (viết tắt của Condo – Hotel) – 1 loại hình khách sạn nghỉ dưỡng có nhiều điểm khác biệt và cũng gây không ít tranh cãi trong thời gian qua. Dù vậy, 1 vài dự án condotel vẫn được thi công mới liên tục ở 1 vài địa phương trung tâm du lịch.

Hiểu 1 1 vàih dễ làm, bản chất của condotel có nhiều điểm tương đồng có 1 khách sạn bình thường. Sản phẩm đây được thi công có mục đích nghỉ dưỡng và kinh doanh dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, khách sạn và condotel khác nhau rõ rệt nhất ở cơ cấu vốn và cơ cấu chủ có. Đầu tiên, về cơ cấu vốn, nếu 1 khách sạn bình thường, 1 vài chủ đầu tư sử dụng vốn tự có và nguồn vốn tài trợ của 1 vài tổ chức tín dụng thì ở dự án condotel, ngoài vốn tự có, 1 vài chủ đầu tư huy động của bạn.

Cũng vì cơ cấu vốn khác nhau nên tiện lợi cảm thấy sự khác biệt về cơ cấu chủ có dự án. Ở khách sạn bình thường sẽ chỉ có 1 hoặc 1 vài cổ đông thì trong dự án condotel có nhiều chủ có và mỗi bạn mua căn hộ cao tầng được coi là 1 cổ đông và ích lợi bình đẳng.

Đại diện nhóm cổ đông mua condotel (thường là chủ đầu tư) sẽ chọn lọc và thuê đơn vị quản lý kinh doanh, vận hành dự án để khai thác cho thuê trong thời gian chủ có căn hộ cao tầng vắng mặt. Ngoài nhiệm vụ tìm kiếm khách thuê, chắc chắn mật độ khai thác hiệu quả, đơn vị quản lý còn có trách nhiệm triển khai 1 vài dịch vụ ở dự án, bảo trì, bảo hành căn hộ cao tầng và 1 vài hạng mục liên quan…

Với 1 vàih làm này, chủ có căn hộ cao tầng khách sạn có thêm lương hàng năm sau khi trừ 1 vài kinh phí chi trả cho đơn vị quản lý.

Mọi vận hành cần minh bạch

Condotel có thể coi là 1 ví dụ điển hình của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) trong lĩnh vực BDS nghỉ dưỡng cũng giống như Uber, Grab trong lĩnh vực vận tải hoặc thuê phòng khách sạn như Airbnb. Bản chất của sharing economy là tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản. Thực tế cho thấy mô hình kinh tế chia sẻ đem lại nhiều lợi ích chung cho toàn xã hội bao gồm cả đơn vị cung ứng, lẫn người cho thuê và đối tượng sử dụng tài nguyên.

Ở trường hợp của condotel, nhu cầu thực sự trong việc nghỉ dưỡng của cá nhân chỉ chiếm 1 số ngày rất nhỏ trong năm, gây nên sự lãng phí công năng sử dụng tài sản. Mô hình condotel ra đời tận dụng 1 vài dao động thời gian không sử dụng của tài sản, đem kinh doanh sinh lời và chia sẻ lợi nhuận có người có.

Với ý nghĩa đây, condotel được kỳ vọng sẽ là tương lai của ngành dịch vụ du lịch trong thời đại 4.0, nơi 1 vài cơ sở lưu trú du lịch được vận hành bằng việc thuê và cho thuê tài sản thay vì hoàn toàn có nó và chịu mọi kinh phí liên quan.

Những mô hình kinh tế chia sẻ vì liên quan đến nhiều thành phần có vai trò khác nhau nên mọi việc cần phải được tham khảo kỹ lưỡng nhằm tạo nên cơ chế, tránh sự biến tướng hoặc rủi ro.

Tuy nhiên, điều đáng chú tâm là ở Việt Nam giai đoạn này, 1 số chủ đầu tư condotel sau khi đẩy cao giá phân phối căn hộ cao tầng thì lôi kéo khách bằng chính sách phân phối hàng cam đoan lợi nhuận ở mức không có. Có thể dùng thành ngữ “lấy mỡ nó rán nó” để mô tả về hiện trạng này.

Bằng 1 vàih đây, thực chất đa phần căn hộ cao tầng condotel mà bạn đã mua sẽ có giá đắt hơn so có giá trị chào phân phối thực ở mức từ 20-30%. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được sử dụng để tái đầu tư nhằm mục đích tạo ra dòng tiền chi trả cho phần lợi nhuận đã được cam đoan, phần lợi nhuận kinh doanh khai thác (nếu có) trong thời gian cam đoan lợi nhuận thực ở sẽ thuộc về chủ đầu tư.

Bên cạnh đây, chính sách phân phối hàng cam đoan lợi nhuận là điểm tựa để chủ đầu tư đưa ra đề nghị 1 vài chủ căn hộ cao tầng phải cam đoan cho thuê/giao quyền khai thác trọn đời căn hộ cao tầng và vô hình chung làm hạn chế quyền định đoạt của chủ có đối có chính tài sản của mình.

Như vậy, tương lai của mô hình vận hành và quản lý 1 Condotel sẽ nằm ở 1 vài chương trình quản trị khách sạn và 1 vài dịch vụ lưu trú 1 1 vàih minh bạch, công khai và hiệu quả trên nền móng của hệ thống quy trình vận hành 1 khối tài sản đa có trên qui định 3 nhà 1 đơn vị: Nhà phát triển có năng lực, Nhà đầu tư thông minh, Nhà vận hành khách sạn danh tiếng, hiệu quả và đặc trưng có 1 bên thứ ba có tính năng khiến mọi vận hành, chỉ tiêu tài chính được minh bạch, ví dụ như 1 đơn vị kiểm toán danh tiếng chẳng hạn.

Theo: LS Luật sư Nguyễn Thị Hoa

Đoàn Luật sư TP Hà Nội/Diễn đàn Doanh nghiệp

Bài viết liên quan