Sốt đất “ảo” ở Phú Quốc – Thận trọng bong bóng bất động sản

Nguy cơ mất tiền vì sốt đất ảo

Thưa ông, gần đây ở Phú Quốc chứng kiến hiện tượng giao dịch đất nền ồ ạt, khiến giá đất tăng cao. Ông phân tích thế nào về mức độ cơn sốt đất ở Phú Quốc mà dư luận đang rất quan tâm?

-Đó là quy luật tất yếu. Khi tài liệu quy hoạch bắt đầu rộ lên ở đâu đây, dự đoán về khả năng đất sẽ lên giá thì giới đầu tư sẽ tìm đến mua. Thậm chí nhiều người mua đi phân phối lại theo kiểu “lướt sóng”. Giới đầu cơ tranh thủ thu gom.

Đây không phải lần Thứ nhất diễn ra hiện trạng này. Câu chuyện sốt đất đã từng xảy ra ở Ba Vì (Hà Nội). Khi Hà Nội có ý định chuyển khu hành chính lên Ba Vì, thì đất khu này cũng đã lên cơn sốt…Tương lai, khi Phú Quốc trở thành đặc khu có nhiều ưu đãi lớn, chắc chắn chuyện khan đất sẽ xảy ra. Giới đầu cơ đất đai xúm vào đây và thu hút người dân đi theo.

Có vẻ như đang có 1 cơn sốt đất “ảo” ở Phú Quốc?

-Hiện nay quy hoạch Phú Quốc đã rõ. Trong đây, đã chi tiết hóa đâu là thành thị, đâu là phát triển công nghiệp, công nghệ cao, trọng điểm hành chính, khu vui chơi vui chơi…Thực tế, đất theo quy hoạch đã giao gần hết. Thậm chí, có tài liệu cho rằng đến 90% đất Phú Quốc đã giao theo quy hoạch rồi.

Tuy nhiên, nhân thời cơ Phú Quốc sắp trở thành đặc khu kinh tế, không ít người đưa ra tài liệu giả. Chẳng hạn như tung tin về 1 khu đất nông nghiệp sẽ thuộc quy hoạch, từ đây đẩy đất nông nghiệp lên khung giá cao. Sự thật mà nói đây là sốt “ảo”.

Nhiều người nghe nói rằng mua đất Phú Quốc phân phối lại được ngay, thế là đổ xô vào tìm mua của một vài người đã mua trước đây, dù rằng giá cao hơn. Đó là sốt đất và nguy cơ “bong bóng” BĐS, vì giá trị thực ở thấp hơn giá trị chuyển nhượng rất nhiều, tạo ra cơn sốt giả khan hiếm đất đai.

Vậy hệ lụy của hiện trạng giá đất bị thổi phồng, mất kiểm soát sẽ là gì, thưa ông?

-Tôi cho rằng một vài cơn sốt “ảo” đã làm méo mó phân khúc. Có trường hợp, người được giao đất đúng quy hoạch, có dự án rồi, nhưng thấy sốt đất, thế là dừng lại tìm một vàih giao dịch 1 phần dự án để thu lợi.

Cơn sốt đất cũng khiến một vài nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, có tâm lý chờ đợi bao giờ phân khúc bình ổn mới tham dự. Như vậy, một vài cơn sốt ảo sẽ làm phát triển chậm độ đầu tư. Kể cả một vài nhà đầu tư trong nước cũng ngần ngại. Thực tế, một vài nhà đầu tư không yên tâm khi mà môi trường đầu tư nhiễu loạn.

Như phản ánh giai đoạn này, rất nhiều đất nông nghiệp đã được phù phép thành đất ở, chia lô phân phối nền trái phép có giá cao ngất ngưởng. Nếu mua phải đất này, thì nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ đối mặt có rủi ro gì, thưa ông?

-Chắc chắn đến 1 lúc nào đây, chính mình phân khúc không chịu nổi thì sẽ vỡ “bong bóng”. Những người mua cuối cộng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất ở khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 7-10 triệu đồng/m2 ngang có đất phi nông nghiệp.

Khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đây người giữ đất vừa mua có giá 10 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cộng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ một vài người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không thích hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Đầu tư đất… đừng nghe đồn thổi!

Hiện Chính phủ, Bộ Xây dựng đã vào cuộc để thanh tra, rà soát, kiểm soát phân khúc địa ốc Phú Quốc. Theo ông, bên cạnh biện pháp từ Trung ương, cần có một vài biện pháp cụ thể gì nhằm ngăn chặn hiện trạng đẩy giá đất sốt ảo, từ đây đưa đất đai ở Phú Quốc trở về có giá trị thực?

-Giải pháp có thể là, khi giao dịch thì phải được kiểm tra, chắc chắn lợi ích cho người tham dự giao dịch. Từ đây đưa ra lời cảnh báo nếu trái quy hoạch, hoặc đất quy hoạch làm nông nghiệp thì không có chuyện giá lên cao thế. Dù có nhận giao dịch cũng chẳng thể chuyển đổi mục đích phi nông nghiệp được.

Thông tin cần đưa 1 một vàih công khai. Tất cả một vài khu vực đất được quy hoạch phải thực hiện theo dự án. Đất phi nông nghiệp khi bị thu hồi làm dự án, thì sẽ ngừng nhận giao dịch và chỉ cho phép nhận giao dịch ở một vài nơi mà được quy hoạch đất ở, người dân có thể mua làm nhà ở, dưới dạng không phải nhà chung cư. Công khai tài liệu và cảnh báo sẽ là biện pháp tốt để mọi người đều thấy được đầu tư có lợi hay không và ngăn chặn hiện trạng thổi giá đất.

Vậy bài học nào dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đang muốn nhắm đến phân khúc địa ốc Phú Quốc, thưa ông?

-Các nhà đầu tư cá nhân thì chỉ biết giá đất lên ầm ầm, nên muốn đầu tư lướt sóng, họ bất cần quy hoạch thế nào. Chỉ cần thấy ai phân phối đất thì mua, xong phân phối lại có giá cao 10-15%…Tôi cho rằng, 1 trong một vài biện pháp đầu tư an toàn là góp vốn đầu tư ở một vài dự án. Đặc biệt chọn lọc đầu tư ở một vài dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, danh tiếng. Đấy là biện pháp chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, có tính dài hạn.

Nhà đầu tư cá nhân muốn tham dự phân khúc thì cần nâng tính chuyên nghiệp. Luật Đặc khu mới đang dự thảo, nhưng cũng cần nghiên cứu để đầu tư theo đúng pháp luật. Hơn nữa nhà đầu tư đừng nghe đồn thổi mà cần nghiên cứu chi tiết quy hoạch từng khu vực thì mới có tài liệu chính xác để có chọn lọc đầu tư vừa thích hợp pháp luật vừa có lại lợi ích.

Xin cảm ơn ông!

Hà Anh(thực hiện)

Bài viết liên quan