Chỉ “mon men” trong địa cầu “cò đất”, tôi đã giật mình trước nghìn lẻ 1 chiêu thức để nhà đầu tư xỉa tiền đầy háo hức, giật mình trước nhữngh tạo sóng, tạo sốt giá ảo.
KỲ 1: Các chiêu trò tạo “sốt” ảo
Thời đất trong cơn “điên giá”, phân phối được 1 nền đất dưới 2 tỉ đồng, “cò đất” hưởng hoa hồng 2%, trên 2 tỉ thì 1%. Trừ hết những giá thành cho doanh nghiệp, “cò” được hưởng 20-30 triệu đồng/nền. Có “cò” siêu hạng, 1 tuần chuyển nhượng thành công 10 nền, lương bổng bằng 2 năm lương bổng viên chức. “Ham chết đi được!” Tôi chọn lọc khăn gói về quận 9 học nghề “cò đất” có hy vọng đổi đời…
1 tuần làm “cò” bằng cả năm làm công
Thật, cơn sốt đất khiến gã không có “duyên thổ” như tôi cũng ngày đêm nhấp nhổm, toét mắt xem diễn biến giá đất trên những trang web nhà đất. Không nôn nao sao được khi ngay cả gã thợ xây kế nhà tôi, giờ cũng suốt ngày đi săn nền. Năm 2016, hắn “hốt” được 1 nền giá tốt ở Khu dân cư Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức, TPHCM) do gia chủ ở tỉnh khác không nắm phân khúc Sài Gòn, lại cần tiền cho con cái du học phải phân phối. Đầu năm 2018, hắn phân phối kiếm lời ngay 1 tỉ, bằng mấy chục năm đi làm thợ hồ.
Không “như lửa đốt” sao được, khi nhìn thấy quý khách tôi, 15 năm làm viên chức ở Sài Gòn, tích cóp tằn tiện tới năm 2016 mới mua nổi căn chung cư. Cuối năm, hắn bảo vợ “hoặc ăn cả hoặc ngã về không”, rồi phân phối chung cư và gom góp vay mượn được hơn 1,5 tỉ, ra ở trọ, lấy tiền đi mua đất quận 9. Một tháng lăn lộn, hắn “lướt sóng “ được 2 mảnh nhỏ, kiếm lời 400 triệu. Với đà đó, gần như hắn chuyển nghề, suốt ngày rong ruổi nghiên cứu mọi ngóc ngách nghề “cạp đất”, đầu tư kiểu “ăn chắc mặc bền”, đi “săn” đất dân rồi phân phối. Ngoảnh đi ngoảnh lại, 2 năm, tài khoản hắn từ 1,5 tỉ, đã lên 6 tỉ.
Thực ra, hình thức kinh doanh nhà đất như quý khách tôi, trong giới gọi là nhà đầu tư thứ cấp hàng F3, F4 kiêm “cò lẻ”, tức tự mua, phân phối lại vừa săn người có nhu cầu phân phối, mua để kết nối chuyển nhượng, ăn hoa hồng. “Cò lẻ” kiêm nhà đầu tư nên sẽ “ăn dầy” hơn nhân viên môi giới nhà đất (gọi là “cò sàn”).
Nhưng “cò sàn” thời đất trong cơn “điên giá” cũng lương bổng ngất ngưởng. Thông thường, 1 nền đất giá dưới 2 tỉ đồng (diện tích nhỏ), “cò” lấy 2%, trên 2 tỉ đồng thì 1% (diện tích lớn, chuyển nhượng chậm hơn). Nói chung, mua phân phối xong 1 nền, trừ hết những giá thành thì “cò đất” còn được 20-30 triệu đồng.
“2 ngày cuối tuần phân phối mạnh nhất. Bởi đa phần khách giai đoạn này là đầu tư thứ cấp F3, F4 đến F8, toàn dân công sở tranh thủ ngày nghỉ đi… kiếm thêm. Có tuần em phân phối được cả 10 nền, cũng được vài… trăm triệu! Còn tính trung bình những tháng thì dao động 5-7 nền thôi…”. Lê Loan (môi giới nhà đất ở quận 9 – xin không nêu tên thật) khoe. Còn tôi thì cứ như “Từ Hải”. Thu nhập vậy bằng… mấy năm lương bổng viên chức có thâm niên gần 20 năm của tôi rồi!
“Ham chết đi được!”. Vay mượn cộng có tiền tích cóp, tôi quyết về quận 9 có hy vọng kiếm được nền giá tốt, cần thì để ở, không thì “lướt”, tiện tìm nền để kiếm người mua, tức kiêm nghề “cò đất”.
Một dự án ” ăn theo” Khu thành thị Đông Tăng Long quận 9 (TPHCM). Ảnh: N.N
Tuyệt chiêu lấy tài liệu
Nhưng quả thật, muốn thành “cò đất” phải đủ nghìn lẻ 1 chiêu thức.
N.T.Hương (xin không nêu tên thật) là 1 môi giới nhà đất, văn phòng ở quận 1 nhưng chuyên chuyển nhượng đất quận 9, lương bổng có tháng bằng 5 năm của tôi, không ngần ngại bật mí nhữngh xác định đối tượng quý khách: “Anh có biết, dân nơi nào thường mua nền để “lướt sóng” không? Ở sàn em, tới 80-90% người ở Hà Nội và Sài Gòn. Dân Sài Gòn tiền đa phần từ tích cóp hoặc vay ngân hàng nên kỹ hơn, sẵn sàng đội nắng cả ngày đi nhiều dự án so sánh giá. Dân ở Hà Nội thì đa số xem… trên mạng và mua như mua rau ấy. Có chị cuối tuần bay ào vào, sáng ghé văn phòng em đặt cọc mua luôn nền trên… giấy để kịp chiều đi… du lịch miền Tây, không thèm hoặc không kịp xuống xem thực địa.”.
Hương bảo, khi khách để lại số phone điện thoại trên mạng (những trang chuyển nhượng như batdongsan.com, dothi.net vvvv hoặc fanpage của sàn chuyển nhượng hoặc do cá nhân tự lập ra, “cò mạng” (chuyên chuyển nhượng trên mạng xã hội hay web) xin địa chỉ thư điện tử, hoặc xin kết nối zalo, facebook để gửi tài liệu chi tiết dự án.
“Nếu kết nối được thì anh tha hồ lục tung “nhà” người ta lên, thu thập tài liệu như địa chỉ, ngành nghề, cơ quan, nhà riêng, gia đình… để đánh giá khả năng tài chính. Nếu không, anh copy số phone đó lên zalo, facebook để lấy dữ liệu đánh giá khả năng tài chính mà “chốt hạ”, hay ra mắt thêm nơi khác khi khách gọi lại!” – Hương dặn dò.
Mà, dữ liệu quý khách không chỉ để phân phối đất. Khi thấy tôi phát cáu bởi hàng chục cuộc phone mời chào mua đất từ tít Nha Trang, Vũng Tàu, Sài Gòn cho tới Đà Lạt, dù chỉ thử đăng ký để lại số phone và thư điện tử trên fanpage 1 sàn ở Sài Gòn, Đặng Thanh – 1 “cò đất” cười lớn: “Mấy năm trước tụi em có quy định là sau 3 tháng mới được phân phối tài liệu khách. Giờ sốt quá, anh em (cò đất) có phát phân phối luôn, cũng kiếm khá tiền đó! ”.
Tôi bật ngửa, hóa ra chỉ cần tập hợp được dao động10 hồ sơ quý khách tiềm năng, “cò đất” có thể phân phối tài liệu cho sale ngân hàng, bảo hiểm và kể cả sàn chuyển nhượng nhà đất khác có giá từ 100-200.000 đồng/ khách tùy giá trị tài liệu. Thời người người săn tìm đất, 1 ngày nhận vài chục cú phone, “bèo” thì 1 “cò” cũng thu thập tài liệu của 10-15 khách, thong thả phân phối cũng rủng rỉnh tiền.
Đa phần nền đất dự án được nhà đầu tư thứ cấp ” lướt sóng”.
Độc chiêu “chốt hạ”, tạo sốt ảo
Học được chút ít vốn liếng nghề, tôi xuống dự án Khu thành thị mới Đông Tăng Long (quận 9) ngó nghiêng 1 nền 160m2. Lập tức, 1 “cò đất” chạy ra: “Anh mua đầu tư hay ở?”. Nghe tôi muốn đầu tư, “cò” rối rít: “Dự án này đang rẻ hơn ngoại khu cả 5-7 giá ( 5-7 triệu/m2). 3 mặt lại giáp các con phố. Từ đó ra vòng xoay lên xa lộ Long Thành – TPHCM tới An Phú quận 2 chỉ 15 phút, đi quận 1 qua hầm chui Sài Gòn chỉ 30 phút…”.
Tuy nhiên, khi tôi “lật bài” rằng, miếng này là… của tôi, “cò đất” kia đổi giọng: “Thật, anh mua để ở thì tầm dăm ba năm nữa các con phố xá mới tạm ổn. Lúc đó hy vọng người mua ở về đó nhiều thì ở đỡ… hoang. Ngoài kia có mấy căn villa để hoang cả chục năm nay rồi, phí thật! Giờ phân phối nhanh còn được vì còn sốt. Để lâu, e khi vỡ bong bóng thì… À nói nhỏ anh nghe thôi, người ta đang xì xầm khả năng cuối năm nay sẽ vỡ giá đó!’.
Nghe kể, “cò đất” P.T. Đào cười ha hả “Trình quá kém!”. Tôi trợn mắt: “Thì cậu ấy làm bởi thế để đạt 1 trong kỹ năng của môi giới là làm thế nào để chuyển nhượng được mà?”. Đào tủm tỉm đánh giá: “Nếu môi giới câu trước khen hay, câu sau phủ luôn bởi thế thì khách sẽ không tin và không bao giờ “chốt hạ” được, thậm chí có ác cảm. “Trình” cao hơn là phải ra mắt nền khác ngay trong khu vực nhưng có địa điểm thuận lợi hơn, hướng hợp tuổi hơn, các con phố rộng hơn…, rồi khuyên khách nên đổi sang miếng đó, giao miếng cũ lại cho “cò” phân phối giúp. Còn miếng mới, cũng chưa cần biết của ai và cần phân phối hay không, chỉ cần khách chốt rồi về mua lại dữ liệu tài liệu chủ đất và gạ họ phân phối. Làm bởi thế, không bị ghét, lại có thể ăn hoa hồng 2 miếng đất.
Đào còn chỉ tôi nhữngh “chốt hạ” để “ ăn dày” hơn. Đó là chiêu “giá thu về”. Tức phải “nhìn mặt bắt hình dong”, thấy khách tạng người… nóng tính, muốn “lướt sóng” nhanh thì tiếng là môi giới nhưng thỏa thuận phải như… người mua, ép giá xuống để “chốt” giá thu về. Còn giá phân phối và chuyển nhượng về sau có người mua sẽ do “cò đất” chọn lọc. Khi phân phối được, khách chỉ lên ký pháp lý chuyển nhượng có người mua và nhận số tiền trên từ sàn. Nếu đạt thỏa thuận này, “cò đất” sẽ tìm nhà đầu tư thứ cấp khác phân phối có mức giá tăng lên dao động 2-3 giá ( 2-3 triệu/m2). Không phải bỏ tiền đầu tư đất, “ăn” không chỉ hoa hồng từ chủ đất mà còn phần chênh lệch, quả là lợi đôi các con phố!
Loay hoay mãi, tôi cũng tìm được 1 lô đất ở quận 9. Mới đặt cọc hôm trước, hôm sau lên trang web batdongsan.com thì thấy tin rao phân phối chính mảnh đất đó, chênh tới 3 giá (3 triệu/m2). Tức tốc bốc phone hỏi cho ra nhẽ, tiếng đầu dây bên kia cười giả lả; “À, thì em rao giúp anh. Có khách mua thì em hỏi ý anh. Anh phân phối thì em cảm ơn và xin tí hoa hồng!”. “Thế tôi không phân phối thì sao?” “ Dạ thì em nói có khách là họ chậm chân rồi, có người khác “hốt” rồi!”. Tôi chỉ biết giơ 2 tay lên trời.
Chiêu đó, theo dân môi giới, kể cả không thành công cũng khiến vị khách hụt miếng đất sẽ “máu” hơn, tức dễ ra tiền nhanh hơn có những lô gần kề. Mặt khác, chiêu này cũng là nhữngh tăng giá đất lên. “Mà mỗi sàn chuyển nhượng cả trăm môi giới. Tầm 5 sàn có dự án gần nhau mà thống nhất “đánh chiến dịch” chiêu này dao động 1 tuần trên những trang web nhà đất là thành giá mới ngay! Có nhiều trang web này cho khách đăng và… tự chịu trách nhiệm tài liệu mà!”. N. Hùng- 1 môi giới nhà đất – “bật mí”. Nhưng thực tại cũng khó vì thời buổi tranh giành giá tốt, chốt nhanh nên không dễ gì những sàn đồng loạt theo chiêu này. Một sàn mà chơi đơn lẻ, không khéo “mất cả chì lẫn chài”, khách nhảy sang sàn chuyển nhượng có nền liền kề giá tốt hơn.
(Còn tiếp)
Tìm hiểu thêm hệ số sử dụng đất là gì ?
==> Bạn biết gì về những quận Tp Hồ Chí Minh chưa ?
Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
