Bất động sản sẽ hết ‘nóng, lạnh’ thất thường

Đề án phát triển phân khúc nhà đất có sự tham dự góp ý của nhiều chuyên gia và hiện đang xin ý kiến các bộ ngành, địa phương, tổ chức chính trị xã hội.

Mục tiêu là phân tách đúng bản chất, làm rõ tình hình phân khúc nhà đất trong thời gian vừa qua và đề xuất được có Chính phủ các cách thức để ổn định, thúc đẩy, điều tiết phân khúc; chắc chắn sự lành mạnh, ổn định, hiệu quả, sử dụng tiết kiệm đất đai, tài nguyên; chủ động có cách thức đối phó có hiện trạng trầm lắng hoặc sốt nóng của phân khúc.

Về cách thức quản lý phải theo hướng thúc đẩy phân khúc, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó phải có cách thức dùng chính phân khúc để điều tiết phân khúc. Ví dụ như kiểm soát thuế, lãi suất, nguồn cung tín dụng; cách thức về sử dụng đất. Về thuế sẽ đánh vào các người đầu cơ nhà đất, đánh vào căn nhà thứ hai. Đây là cách thức điều tiết có các người lương cao để nhà nước lấy nguồn đó 1 phần hỗ trợ nhà ở cho người nghèo, người lương thấp.

Hiện nay trong tính thuế, tính giá trị quyền sử dụng đất, nếu không làm tốt sẽ dẫn đến hiện trạng trục lợi, lợi ích nhóm. Đây là việc phải công khai, minh bạch.

Theo phản ánh của không ít nhà đầu tư, hiện trạng “1 cửa nhưng nhiều khóa” vẫn còn nhiều, nhất là khi triển khai dự án ở các địa phương. Bộ sẽ làm gì để hỗ trợ các nhà đầu tư?

Bộ Xây dựng đặc trưng quan tâm đến cải cách hành chính theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhất là về điều kiện kinh doanh, giấy phép. Trước đó trong lĩnh vực đầu tư thi công có 17 ngành nghề khi đầu tư phải có điều kiện chứng chỉ về năng lực thì đến nay đã trình Thủ tướng bỏ điều kiện này đối có 7 nghề và có 10 nghề còn lại sẽ giảm từ 50-60% các “điều kiện con”. Bộ đã báo cáo Chính phủ và nếu Thủ tướng chấp nhận thì Bộ sẽ phối hợp triển khai ngay trong năm 2018 như đề xuất sửa đổi các quy định trong luật và nghị định liên quan. Đây thực sự là cuộc cách mạng, cuộc đấu tranh nội bộ để cộng thi công Chính phủ kiến tạo.

Ngoài ra, Chính phủ đang chỉ đạo sửa đổi quy định trong đầu tư, kinh doanh. Trong đó có nhiều điều kiện liên quan đến đầu tư nhà đất. Luật Đất đai cũng đang được tìm hiểu sửa đổi để tăng khả năng tiếp cận đất đai của nhà đầu tư.

Gần đó nhiều chủ đầu tư vi phạm pháp luật và thường phát hiện vi phạm khi “việc đã rồi”. Bộ sẽ làm gì để quản lý tốt hơn lĩnh vực này?

Tinh thần chung trong quản lý các ngành đó là hậu kiểm nhưng cũng chính vì hiện trạng bởi thế nên vừa qua Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng, riêng có ngành thi công thì phải vừa hậu kiểm, vừa phải vừa tiền kiểm bởi vì liên quan đến công trình dự án, đến ích lợi rất lớn của người dân. Với các dự án thi công mà chỉ hậu kiểm thôi thì sẽ rơi vào hiện trạng chỉ đi xử lý sự cố đã diễn ra, rất phức tạp. Về quy định các bộ ngành phải sửa đổi, trách nhiệm của địa phương phải nâng cao đối có từng công trình, dự án; phải chủ động phát hiện xử lý, kiểm tra giám sát các nhà đầu tư.

Sản phẩm gì sẽ hot trong năm 2018?

Theo Savills Việt Nam, sức ép tranh đua của phân khúc khách sạn sẽ tăng lên trên toàn bộ các phân khúc kể từ sau năm 2018 có 42 dự án tương lai. Về căn hộ cao tầng trong năm 2017 có 63 dự án mới mở phân phối. Năm 2017, căn hộ cao tầng hạng A phân phối ra tăng gấp 3 lần so có năm 2016. Trong năm 2018, dao động 26.300 căn hộ cao tầng sẽ được phân phối ra. Hạng B chờ mong sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Trong cả 3 phân khúc, năm 2017 phân phối được 25-26 nghìn căn hộ cao tầng. Số lượng căn hộ cao tầng phân phối được năm 2017 tăng hơn so có năm 2016 là 9%. Số lượng căn hộ cao tầng hạng A năm 2017 phân phối được gấp 3 lần so có năm 2016. Số lượng căn hộ cao tầng hạng B năm 2017 phân phối được giảm so có năm 2016.

Nhiều rào cản pháp lý

Trao đổi có PV Tiền Phong, luật sư Lê Nết (Công ty Luật LNT & Partners) cho biết, nhiều vướng mắc pháp lý đang làm khó cho sự phát triển của phân khúc nhà đất.

Giải pháp phát triển phân khúc theo tôi là phải khiến cho người dân và nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc, nhìn thấy sự an toàn của phân khúc để từ đó mới chọn lọc mua nhà, đầu tư. Nếu như người dân nhìn thấy sự an toàn thì sẽ sẵn sàng bỏ tiền ra để mua vì nhà ở là tài sản lớn. Ngân hàng cũng cần sự an toàn trong chuyển nhượng, cho vay.

Một số sản phẩm nhà đất hiện chưa có quy định rõ ràng như Condotel. Người mua chưa được cấp sổ hồng chứng nhận quyền có. Đối có ngân hàng, phải an tâm mới cho vay vì vậy nếu sổ hồng chưa được quy định thì rất khó cho vay. Trong khi đó, nếu chấp thuận cấp sổ hồng cho căn hộ cao tầng Condotel thì phải sửa luật. Quan hệ có là nguồn của quan hệ hợp đồng và nếu chưa giải quyết được quan hệ có thì không giải quyết được vấn đề hợp đồng.

Thủ tục hành chính vẫn đang là gặp khó có nhà đầu tư. Để có được sản phẩm phân phối ra phân khúc phải trải qua nhiều công đoạn từ khâu chấp thuận địa điểm, lập dự án, xin giấy chứng nhận đầu tư, quy hoạch, giấy phép thi công, thuê đất, định giá đất…Thực tế tôi giải đáp cho các dự án thì riêng thủ tục ban đầu phải mất từ 1-2 năm. Trong khi đó, mở phân phối sớm hay muộn 1 hai tháng cũng đã tác động rất lớn đến hiệu quả kinh doanh. Một vướng mắc nữa đó là quy định 1 số dự án hạn chế phân phối cho người nước ngoài do địa điểm nhạy cảm. Tuy nhiên đến nay nhiều chủ đầu tư vẫn đỏ mắt chờ văn bản cụ thể từ cơ quan công dụng. Tôi kiến nghị cần xem lại mật độ hạn chế phân phối nhà cho người nước ngoài trong từng dự án vì thực sự là không cần thiết.

Tuấn Minh ghi

Tín dụng BÐS: Kiểm soát tăng trưởng nóng, ưu tiên nhà giá rẻ

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước năm 2017, tỷ trọng tín dụng vào vận hành kinh doanh nhà đất và thi công tăng 12,2% so có năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 17,1%). Trong đó, vào lĩnh vực thi công dao động 9,9%, vào vận hành kinh doanh nhà đất chiếm dao động 5,9%.

Dù vốn vào nhà đất qua con các con phố trực tiếp cho vay giảm về tỷ trọng so có 1 số lĩnh vực khác, nhưng trên thực ở, dòng vốn này vẫn “chảy” len lỏi qua nhiều “lạch” khác. Đơn cử như tỷ trọng tín dụng tiêu dùng trong tổng tín dụng tăng từ 12,3% (năm 2016) lên 18% (năm 2017). Trong tín dụng tiêu dùng thì cho vay có mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất, năm 2017 chiếm 52,9% (năm 2016 chiếm 49,5%), tốc độ tăng trưởng là 76,5% (năm 2016 tăng 78,4%).

Theo Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, trong năm 2017, thị phần tín dụng tiêu dùng có sự dịch chuyển từ nhóm ngân hàng thương mại cổ phần sang nhóm ngân hàng thương mại. Trong thời gian tới, Ủy ban cho biết: tín dụng tiêu dùng vẫn là 1 trong các mảng vận hành tiềm năng và chiến lược của các tổ chức tín dụng và tiên đoán tăng trưởng cao.

Theo các chuyên gia, khả năng hấp thụ vốn của phân khúc bất động sản vẫn rất lớn. Thống kê của NHNN cho thấy: dư nợ cho vay nhà đất của các ngân hàng thương mại giai đoạn này trên 400.000 tỷ đồng, chiếm dao động 6,5% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.

Một đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết dù vẫn ưu tiên cân đối vốn vào lĩnh vực này nhưng cơ quan quản lý cũng đã trực tiếp chỉ đạo các tổ chức tín dụng là khi vay tín dụng bất động sản phải kiểm soát nghiêm ngặt và tập trung vào các phân khúc ví dụ như bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở cho các người có lương trung bình và lương thấp, tránh dồn tín dụng và kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tăng trưởng nóng.

Khánh Huyền