Chuyên gia ‘vạch’ những lỗ hổng có thể gây thất thoát trong quản lý đất đai

Theo GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lỗ hổng lớn nhất của Luật đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai.

Cần quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng

Phát biểu ở Hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của công ty Việt Nam” diễn ra sáng nay (27/6) ở Hà Nội, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện pháp luật về đất đai của Việt Nam vẫn đang tồn ở nhiều lỗ hổng lớn. Điều đáng lo ngại là càng ngày các lỗ hổng này càng bị khoét rộng hơn.

Cụ thể, theo Giáo sư Võ lỗ hổng lớn nhất của Luật đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai. Ông Võ lấy ví dụ về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao) đang còn nhiều bất cập, tồn ở gây thất thoát lớn.

Dự án Khu thành thị Louis City Đại Mỗ (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm) được có thông qua việc thực hiện hợp đồng dự án BT, 1 trong số các dự án của Tập đoàn Lã Vọng trong diện thanh tra ở Hà Nội.

“Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có 1 điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi cái xã hội cần có dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất” – ông Võ nhấn mạnh.

Theo vị này, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai có đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán tài chính để xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm.

“Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT giai đoạn này. Có thể nói biện pháp quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém” – ông Võ đánh giá.

Vấn đề thứ hai, theo ông Võ, là việc sắp xếp lại các cơ sở công, xử lý nhà, đất thuộc có nhà nước. Từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, vô vàn các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở, thành các chung cư cao tầng để phân phối.

Vấn đề thứ ba theo GS. Đặng Hùng Võ là chuyện cổ phần hóa công ty Nhà nước. Nghị định về cổ phần hóa công ty Nhà nước của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai có trường hợp thuê đất của nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền 1 lần khác có thuê trả tiền hàng năm.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đang có sự không ăn nhập giữa Nghị định và Luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền 1 lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản công ty, và không tính vào giá trị công ty khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản.

Sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống

Chỉ ra thực ở giai đoạn này từ nhiều dự án như dự án Ecopark là đổi đất lấy hạ tầng trong đó có cả hạ tầng của khu thành thị, dự án Tuần Châu cũng đem đổi các con phố làm ra đảo để lấy đất trên đảo hay dự án ở thị xã Hải Dương, TP Hải Dương cũ của Nam Cường, ông Võ cho rằng bởi thế là nhà đầu tư được lợi 2 lần.

“Sự thực mà nói để phát triển khu thành thị thì nhà đầu tư buộc phải đầu tư hạ tầng rồi phân phối nhà đã gồm cả tiền đầu tư vào hạ tầng chứ chẳng thể nói cái đó là đem đi đổi. Có nghĩa là anh được lợi 2 lần. Vừa phân phối nhà chứa được tiền đã phát triển hạ tầng nhưng lại được nhà nước tính tiền hạ tầng này riêng biệt để được đổi đất mà nhà đầu tư sử dụng” – ông Võ đánh giá.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn cho rằng, 1 trong các thất thoát giá trị nhiều nhất chính là BT. “Tôi cho rằng, bây giờ cần phải có 1 khung pháp luật riêng cho BT bởi đó là đặc biệt hàng đổi hàng. Hiện nay đang có tình trạng 1 vấn đề cần quản lý nhưng lại được chia sẻ ra ở rất nhiều luật và không đồng bộ có nhau. Ở đó cần 1 khung quy định pháp luật rất chi tiết sẽ biết Luật đất đai, Luật quản lý sử dụng tài sản công, nghị định của chính phủ phải quy định cái gì thì câu chuyện sẽ rất dễ làm” – ông Võ nói.

Tham luận ở hội thảo, nêu về dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá đất đối có các dự án BT của công ty đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập.

“Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường gây thất thoát lãng phí đất đai chưa có toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và 1 số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin – cho”, ông Hùng nêu vấn đề.

Theo vị Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, điển hình giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở, khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành. Đồng thời, đất giao không qua đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư “chạy – xin – cho” để được có dự án hưởng lợi cực lớn.

Ông Hùng cũng dẫn trường hợp các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt” mà không đấu thầu.

“Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin – cho, dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu. Và cơ chế xin – cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà vô vàn vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền” – ông Hùng nêu.

Từ các đánh giá trên, ông Hùng cho rằng Luật Đất đai còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu kỹ tham khảo sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù…Ông Hùng cũng đưa ra kiến nghị thành lập 1 nhóm nghiên cứu kỹ từng điều, từng khoản để kiến nghị các cơ quan các điều cần sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống góp phần chống tham nhũng tiêu cực đất đai, 1 trong các lĩnh vực nổi cộm nhất trong xã hội.

Hồng Khanh

Bài viết liên quan

Cơ hội sở hữu căn hộ Gem Riverside trong tầm tay

Văn Phú Invest bị phạt, truy thu thuế hơn 2 tỷ đồng

Khu căn hộ D-Vela Quận 7 sở hữu vị trí vàng ven sông Sài Gòn

Hội môi giới bất động sản Việt Nam công bố bộ “Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới bất động sản”

Sau 2 năm trầy trật ‘thử và sai’, TGDĐ đã tìm ra công thức giúp Bách Hóa Xanh thoát vũng lầy tăng trưởng để trở thành “chợ truyền thống với dịch vụ tốt hơn”

Thị trường căn hộ: Nhà đầu tư “bỏ tiền” như thế nào cho sinh lời?