Nhóm đáng lo ngại nhất GĐ này là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng có tỉ lệ % lớn). Chỉ cần có sự một vàih tân chính sách bán hàng phân khúc nhà đất thì một vài nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.
Đây là 1 trong một vài khuyến cáo của Savills Việt Nam về hiện trạng sốt đất trên diện rộng đang diễn ra ở nhiều địa phương. Cũng theo đơn vị giải đáp này, mối lo ngại về một vài hệ lụy của hiện tượng này đang phát triển thành rõ nét. Thế nhưng, đằng sau sự sôi động đến chóng mặt vẫn có một vài phương thức để chọn lọc đầu tư phát triển thành an toàn nhất có thể.
Đất “sốt” từ nhu cầu thật
Ông Sử Ngọc Khương, Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng, so có một vàih đây dao động hơn nửa năm, giá đất ở nhiều địa phương đã có một vài biến động đáng kể. Mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều nguyên do khách quan lẫn chủ quan, trong đây có sự đẩy giá của một vài thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật.
 |
Hiện nay, TP.HCM có dao động 10 triệu dân, thì có 2 – 3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở và sự cố cháy nổ 1 số chung cư gần đây cũng là nhân tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền có đất. Bên cạnh đây thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành 1 loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.
Ngoài ra, để hình thành 1 đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60% và bởi thế nếu giải quyết được giá thành đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ ở TP.HCM GĐ 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.
Cũng theo ông Khương, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu thành thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối có vai trò quản lý nhà nước GĐ này thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở một vài khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm có sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi Bên cạnh đây để người dân hiểu rõ hơn.
Tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn
Theo phân tích từ bộ phận Nghiên cứu giải đáp Savills Việt Nam, việc giá đất tăng GĐ này được hội tụ bởi nhiều nhân tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư càng ngày càng tăng của người dân. Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được phong phú hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự chọn lọc cho người mua có khả năng tài chính hạn chế.
Theo dữ liệu phân khúc thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Q1/2018, ở một vài quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15%-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song có sự phát triển của phân khúc nhìn chung.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu giải đáp, Savills TP.HCM, cho rằng, có 2 lý do chính khiến cho giá đất ở TP.HCM tăng mạnh trong thời gian qua.
Nguyên nhân thứ nhất đến từ một vài tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và thi công cơ sở hạ tầng mới của thành thị đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá nhà đất, đặc trưng ở một vài khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.
Nguyên nhân thứ hai đến từ nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư phong phú từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như 1 “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.
Bà Trang cũng cho rằng, có sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng càng ngày càng tích cực, phân khúc nhà đất liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận quyến rũ của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy làm việc đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong một vài tháng tới.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, một vài nhà đầu tư có thể cân nhắc chọn lọc một vài khu vực có địa điểm và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ một vài đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong khi phân khúc đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.
“Đối có người mua để ở, chọn lọc kỹ lưỡng về địa điểm, sản phẩm thích hợp có nhu cầu và pháp lý nên được tham khảo. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể đình trệ để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia giải đáp pháp lý, sau đây mới đưa ra chọn lọc”, bà Trang khuyến cáo.
Quốc Tuấn
Bạn đang xem chuyên mục Blog Qov.vn ở QOV.VN
Bài viết liên quan
