Thanh khoản condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục giảm

Cam kết lợi nhuận quyến rũ nhưng condotel, villa nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục xuống dốc về nguồn cung và thanh khoản. Diễn biến trong nhiều tháng gần đây cho thấy phân khúc này đang mất dần sức hút trên phân khúc.

Bùng nổ condotel, thách thức lớn đang ở phía trước
Luật Kinh doanh Bất động sản đang ‘bất lực’ có condotel

Tiếp tục đà suy giảm

Báo cáo phân khúc Bất động sản Nhà ở quý II/ 2018 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt, cả nguồn cung và sức cầu, đặc thù là condotel, villa nghỉ dưỡng.

Cụ thể, đối có villa nghỉ dưỡng, ghi nhận trong quý, phân khúc chỉ đâyn nhận 1 dự án mới có nguồn cung dao động 32 căn villa nghỉ dưỡng, bằng 22% so có quý trước (147 căn). Đây là quý thứ ba nguồn cung liên tục sụt giảm so có quý trước.

Thanh khoản condotel, villa nghỉ dưỡng tiếp tục giảm
Nhiều bạn đang nhầm lẫn về chia sẻ lợi nhuận

Ở phân khúc condotel, DKRA Vietnam ghi nhận phân khúc có 28 dự án chào bán nhưng sức cầu không cao. Trong quý 2/2018 chỉ đâyn nhận nguồn cung từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án trước đây triển khai GĐ thứ hai) có tổng số 2.100 căn condotel, trong đây riêng 1 dự án ở miền Trung đã cung cấp 2.000 căn. Tại dự án này, lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% lượng tiêu thụ toàn phân khúc trong khi ở các dự án khác, sức tiêu thụ rất gặp khó.

Nếu như công thức đẩy giá bán condotel lên cao để chạy đua cam đoan lợi nhuận là chiêu tranh giành phổ biến trước đây, thì phân khúc đã có các dự án đi ngược xu hướng, giá bán thấp hơn và không còn cam đoan lợi nhuận hàng chục năm. Điển hình là dự án Dragon Fairy, The Arena Cam Ranh, Ocean Vista, Aloha Beach Village…

Để tạo động lực cho môi giới bán hàng, có dự án đẩy mức hoa hồng, thưởng nóng lên đến gần 200 triệu/sản phẩm. Bên cạnh đây, chủ đầu tư còn đưa ra bài toán chia sẻ lợi nhuận lên đến 95%, cao nhất phân khúc giai đoạn này.

Dự báo phân khúc 6 tháng cuối năm 2018, DKRA Vietnam cho rằng, phân khúc BDS nghỉ dưỡng không có nhiều biến chuyển so có các quý trước. Theo dự đoán, trong thời gian tới, nguồn cung villa biển hạn chế, nguồn cung condotel khá dồi dào nhưng lượng tiêu thụ không khởi sắc. Các chủ đầu tư chú trọng tạo ra điểm vượt bậc, lợi thế tranh giành cho dự án để lôi kéo người mua.

Cạm bẫy chia sẻ lợi nhuận

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, điều cần quan tâm đối có condotel là chất lượng, chiến lược kinh doanh cũng như chính sách bán hàng cam đoan lợi nhuận. Vấn đề này cần được cân nhắc kỹ lưỡng bởi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư để thích nghi có phân khúc cũng như khung pháp lý càng ngày càng nghiêm ngặt.

“Chính sách chắc chắn lợi nhuận là 1 nhân tố quan trọng khiến loại hình này phát triển thành quyến rũ và khác biệt có các loại hình BDS khác, nên việc tranh giành về mức lợi nhuận giữa các dự án là điều dĩ nhiên.

Tuy nhiên, cần lưu ý khi các dự án được đưa vào hoạt động và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam đoan hay không thì vẫn chưa thể xác nhận được mà phải chờ vào diễn biến thứ hai của phân khúc”, Tổng giám đốc JLL Việt Nam lưu ý.

Ông Trần Văn Dũng, Phó Tổng Giám đốc Trường Phát Investment, cho rằng, nhiều bạn giai đoạn này đang bị cuốn theo và nhầm lẫn về lợi nhuận thực tại từ condotel. Thuật ngữ chia sẻ lợi nhuận được sử dụng phổ biến ở đa số các dự án condotel, có con số dao động 80%, cá biệt lên đến 95%. Tuy nhiên, thực tại khi hoạt động, lấy doanh thu trừ kinh phí thì còn có lợi nhuận hay không mới là điều quan trọng. Đây là vấn đề lớn đối có các dự án không cam đoan lợi nhuận, hoặc sau khi hết thời gian cam đoan lợi nhuận.

“Lợi nhuận của 1 sản phẩm condotel khi hoạt động bằng doanh thu cho thuê trừ kinh phí. Về doanh thu, có 1 dự án có dao động 500 phòng cho thuê thì chủ đầu tư có thể giữ lại 100 phòng. Khi hoạt động, khách thuê sẽ được lấp đầy ở 100 phòng của chủ đầu tư trước khi tràn sang 400 phòng đã bán cho khách đầu tư. Đây là nhân tố khiến doanh thu condotel của khách đầu tư luôn bất lợi so có chủ đầu tư dự án.

Mặt khác, kinh phí là nhân tố mà bạn không kiểm soát được. Nó có thể bao gồm kinh phí cho đơn vị trực tiếp hoạt động, kinh phí cho chủ đầu tư trong các phần việc họ tham dự, kinh phí sửa chữa, thay thế trang thiết bị… Những kinh phí này bạn chẳng thể kiểm soát, thương lượng, mà chỉ có chủ đầu tư đứng ra đại diện.

Nếu chủ đầu tư dùng chiêu trò thì họ hoàn toàn có thể “cân đối” 1 cách hợp pháp, các kinh phí đúng bằng doanh thu. Như vậy, lợi nhuận sẽ là 0% và bạn sẽ không thu về được đồng nào cho dù mật độ chia sẻ lợi nhuận là bao nhiêu”, ông Dũng đánh giá.

Quốc Tuấn

Bạn đang xem chuyên mục Blog Qov.vn ở QOV.VN

Tìm hiểu thêm về các dự án cho thuê căn hộ chung cư chung cư quận Bình Thạnh:
==> cho thue can ho chung cu 1050 chu van an
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư Vinhomes Central Park
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư City Garden
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư Pearl Plaza
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư Cantavil Hoàn Cầu
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư Wilton Tower
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư Saigon Pearl
==> Cho thuê căn hộ chung cư chung cư The Manor