Hiện nay có 2 bề ngoài trả tiền thuê đất, đó là trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất 1 lần cho 50 năm. Vậy theo quy định của pháp luật thì bề ngoài trả tiền nào có lợi thế hơn?
Chúng tôi xin được chia sẻ quan điểm của bà Phan Vân Hà – Tổng giám đốc Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam:
Theo quy định về xác định đơn giá thuê đất tại điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về chỉ dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, quy định về thuê mặt đất, thuê mặt nước thì đơn giá tiền thuê đất sẽ được xác định theo các biện pháp So sánh, Thặng dư, Chiết trừ, Thu nhập hoặc theo giá đất trên bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất, thì đơn giá thuê đất hàng năm được xác định bằng mức mật độ % (từ 0,5% đến 2%) nhân (x) với giá đất tính thu tiền thuê đất.
Như vậy, giả dụ giá trị thửa đất là 100 tỷ thì bên thuê đất trả tiền hàng năm sẽ phải trả 2 tỷ (giả định tính mức cao nhất và thuê trong thời hạn 50 năm) mỗi năm còn bên thuê đất trả tiền 1 lần sẽ phải trả 100 tỷ.
Bỏ qua các nhân tố tăng/giảm giá đất sau mỗi kỳ ổn định 5 năm, thì giá trị hiện tại của dòng kinh phí tiền thuê đất trong 50 năm sẽ là gần 20 tỷ (giả định hệ số chiết khấu là 10%).
Như vậy, nếu trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê 50 năm thì giá trị hiện tại của kinh phí tiền thuê đất là 100 tỷ. Trong khi đó nếu trả tiền thuê đất hàng năm trong 50 năm thì giá trị hiện tại của kinh phí thuê đất chỉ là 20 tỷ.
Do đó, chính nhân tố đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm tính bằng 2% giá đất tính thu tiền thuê đất đã làm cho bên thuê đất được hưởng lợi thế quyền đối với đất thuê do tổng dòng tiền kinh phí thuê đất phải trả hàng năm tính ở thời điểm hiện tại chỉ bằng 1/5 giá trị đối với giá đất thuê trả tiền 1 lần đối với thửa đất có cùng thời hạn thuê đất.
Chính vì vậy nên trên thự ctế, giả dụ chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền thuê đất thì bên chuyên nhượng nhưng vẫn luôn bán được giá cao hơn giá trị công trình trên đất vì giá bán còn thêm giá trị tài sản vô hình chính là quyền thuê đất và giá trị này hoàn toàn lượng hóa được thành giá bán.
Vậy nhân tố nào làm cho người thuê đất trả tiền hàng năm có lợi thế hơn so với người thuê đất trả tiền 1 lần? Đó chính là quy định thu 2% trên giá trị thửa đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.
Nếu quy định là thu 10% trên giá trị thửa đất thì giá trị hiện tại của kinh phí thuê đất trả tiền hàng năm sẽ tương đồng với kinh phí thuê đất trả tiền 1 lần. Khi đó bên thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không còn lợi thế quyền thuê và giá trị quyền sử dụng đất thuê sẽ bằng 0
Để khắc phục hiện trạng thất thoát vốn nhà nước khi thoái vốn, Nghị định32/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn Nhà nước vào công ty và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại công ty có đề nghị tính giá trị quyền thuê đất trả tiền hàng năm vào giá trị công ty khi nhà nước thực hiện thoái vốn.
Do vậy, khi xác định giá trị công ty cho mục đích cổ phần hóa, Nhà nước cũng nên có đề nghị và đưa ra chỉ dẫn về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê để đưa vào giá trị công ty, tránh hiện trạng làm thất thoát vốn nhà nước khi xác định không đầy đủ giá trị tài sản vào công ty cổ phần hóa.
Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay
==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN
Bài viết liên quan
