Giao dịch bất động sản Việt Nam chờ bước ngoặt mới từ “proptech”?

“Khả năng định giá chính xác nhà luôn luôn là một thách thức đối với người mua nhà”…

“Có nhiều nhân tố cả vĩ mô lẫn vi mô cho thấy thị trường BDS Việt Nam sẽ còn cách tân và phát triển và tiếp tục lôi kéo vốn đầu tư từ cả trong và ngoài nước”, ông Nguyễn Hùng Cường, phụ trách một quỹ đầu tư lớn về BDS tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương nhận xét với VnEconomy, trong cuộc trò chuyện với chủ đề về hệ thống dịch vụ trong ngành BDS.

Ông nói:

– Về vĩ mô, trong vòng 5-10 năm tới kinh tế Việt Nam còn hưởng lợi từ những nhân tố căn bản như dân số trẻ, cơ cấu dân số độ tuổi lao động tăng, trong những khi sự chuyển dịch kinh tế từ đầu tư sản xuất sang trọng tiêu dùng mới chỉ bắt đầu

Với BDS thì hai nhân tố quan trọng nhất là lương và dân số. Ở Việt Nam, cả hai nhân tố này đều đang tăng trưởng tốt, nhất là ở đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, nơi mà sức tăng trưởng sẽ tiếp tục cao hơn cả nước.

Nhưng BDS không chỉ xem về phía cầu. Đầu tư cách tân và phát triển cơ sở hạ tầng là đòn bẩy lớn tạo ra những thay đổi tích cực về nguồn cung cho thị trường BDS. Khi kinh tế cách tân và phát triển, nhu cầu và đòi hỏi về mức sống của người dân càng ngày càng tăng, thì cơ sở hạ tầng sẽ mở ra những quỹ đất và thời cơ cách tân và phát triển mở rộng cho thị trường, phong phú hoá loại sản phẩm và chất lượng sản phẩm.

Như bạn thấy đó, khác hẳn so với mấy năm trước đây, bây giờ thị trường không chỉ có chung cư cao tầng hay villa, mà là sự kết hợp cả chung cư, villa, nhà phố thương mại, các khu phức hợp có đầy đủ cả bán lẻ, văn phòng và nhà ở.

Rồi các nhà cách tân và phát triển BDS lớn lại đang cách tân và phát triển cả những dự án bất động sản siêu lớn như đô thị nhỏ. Những thời cơ để dòng vốn có thể tạo ra sản phẩm mới bắt đầu từ việc làm đường, xây dựng cầu như thế.

Và sự thật mọi việc mới chỉ mới ở GĐ bắt đầu, thế nên tôi lạc quan về thị trường Việt Nam trong những năm tới.

Ông phân tích thế nào về hệ thống dịch vụ phục vụ các hoạt động trong ngành này, đặc trưng là môi giới?

Dịch vụ sẽ cách tân và phát triển cùng thị trường. Nếu so với các nước cách tân và phát triển khác thì mặt bằng dịch vụ ở Việt Nam còn thua rất nhiều, sự có mặt của dịch vụ trên thị trường thì Việt Nam đang bắt kịp rất nhanh. Môi giới cũng như các dịch vụ hỗ trợ giao dịch và cả quản lý chung cư hay tài sản riêng đã cách tân và phát triển và đang chuyên nghiệp hoá rất nhanh.

Nói riêng về môi giới, mà hiện tại đã được coi là một nghề chuyên nghiệp, thì có thể thấy họ là xúc tác lớn cho sự chuyển dịch của cả thị trường. Giao dịch BDS khác rất nhiều so với các loại hàng hoá khác, từ vấn đề tin tức, cho đến pháp lý sở hữu phức tạp và nhiều phiền phức, kinh phí trong giao dịch.

Ở một thị trường non trẻ như Việt Nam, khi phần sôi động nhất của thị trường là nhà bán ra từ các dự án bất động sản mới xây dựng, thì vấn đề của môi giới mới chỉ được thấy ở mặt tìm quý khách vì tin tức và giá cả của dự án bất động sản gần như là được chọn lọc bởi chủ đầu tư rồi.

Nhưng khi thị trường thứ cấp – mua bán lại nhà cũ – bắt đầu tăng lên, thì môi giới không chỉ còn đóng tầm quan trọng trung gian, với tin tức gần như một chiều, mà sẽ phải trở thành “đại diện thương lượng” (negotiator), với tin tức hai chiều để người mua và người bán phù hợp gặp được nhau.

Hiện nay, môi giới ở thị trường thứ cấp này cách tân và phát triển chậm hơn nhiều so với thị trường sơ cấp, dẫn đến rất nhiều nghi ngại từ cả người mua và người bán nhà với môi giới. Vì thế mới thấy không ngừng nghỉ những tin rao “miễn môi giới, miễn trung gian”.

Nhưng rõ nét, việc chuyên nghiệp hoá tầm quan trọng của môi giới như một tác nhân thúc đẩy thảo luận tin tức và cung cấp dịch vụ giao dịch là bước cách tân và phát triển chẳng thể khác được.

Người ta nhưng vẫn thường than phiền thị trường BDS Việt Nam rất thiếu dữ liệu để có thể có định giá chính xác. Ông phân tích thế nào về quan điểm này, và có biện pháp nào?

Vấn đề tin tức thị trường cho BDS thì không chỉ Việt Nam, mà ở các nước khác cũng vấp phải nhiều gặp khó. Nếu bỏ qua nhu cầu cần số liệu để bắt mạch thị trường của cơ quan quản lý kinh tế Nhà nước, thì việc cung cấp được tin tức sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, tự điều chỉnh hiệu quả hơn.

Với người có nhà hay muốn giao dịch nhà ở, thì việc biết được giá thị trường gần như là nhân tố đầu tiên giúp họ ra chọn lọc nhanh hơn, tiết kiệm thời gian và kinh phí hơn. Thực chất, việc cung cấp tin tức thị trường này hiện tại đang là công việc chính của các “môi giới, trung gian”.

Nhưng chính chính vì như thế mà độ khả tín của tin tức rất thấp.

Bởi vậy, việc xuất hiện các cty công nghệ BDS cung cấp biện pháp về đăng tin và thu thập số liệu về giao dịch BDS, hay còn gọi là các “proptech”, đang tạo ra những bước đột phá rất tích cực về tin tức cho thị trường.

Lấy ví dụ như homehub.vn – là một nền móng “proptech” thế hệ mới mà cách đây không lâu chúng tôi có làm việc cùng với tầm quan trọng giải đáp. Nền tảng này có thể theo dõi và cung cấp cho người dùng biến động giá cả của thị trường BDS theo thời gian, khu vực, diện tích hay theo từng khu chung cư.

Càng khu biệt và chi tiết, người bán hay mua nhà đất ở từng khu vực sẽ càng có thể nắm được một cách tương đối chính xác giá trị căn nhà của họ. Thông tin này hữu ích với cả người mua và người bán để họ đòi đúng giá, và trả đúng giá – cắt bớt thời gian tìm kiếm và mặc cả. Giao dịch sẽ được thực hiện nhanh hơn nhiều.

Bởi, khả năng định giá chính xác nhà luôn luôn là một thách thức đối với người mua nhà. Là một khoản đầu tư lớn với mỗi cá nhân mua nhà, cần có biện pháp nào hoặc dịch vụ nào trên thị trường có thể hỗ trợ người mua nhà có được chọn lọc chính xác hơn.

Vì BDS là giao dịch thương lượng giữa bên mua và bên bán, và mỗi căn nhà đều có tính duy nhất của nó, dù có trong cùng một khu chung cư thì cũng khác số nhà, số tầng, diện tích hay hướng nhà, thế nên sự thật không có giá nào là “chính xác” cả. Nó là sự “thuận mua vừa bán”, là cân bằng giữa cung và cầu của hai bên mà thôi.

Nhưng như trên tôi có nói, tin tức giao dịch của thị trường sẽ giúp cho các bước định giá này nhanh lên rất nhiều. Mỗi một giao dịch mới, sẽ là một điểm thao chiếu mới cho thị trường.

Ở một cấp độ thô sơ nhất, như số liệu về giá trung bình của chung cư theo quận huyện ở Hà Nội, cũng giúp người mua hay bán biết được khả năng mình sẽ giao dịch được ở giá nào.

Dĩ nhiên, vấn đề sẽ phức tạp hơn rất nhiều khi nói về một căn nhà chính xác, một căn hộ chính xác. Chẳng hạn, ôtô vào được nhà không? Nhà có cửa sổ thoáng toàn bộ các phòng không? Ở tầng nào hay nhà hướng nào… Tất cả đều có thể ảnh hưởng đến giá.

Đấy là chưa nói đến sự phức tạp khi nói về cung cấp sở thích. Sẽ có nhiều người sẵn sàng trả giá cao hơn, chỉ để có một căn hộ có ban công thật to chẳng hạn.

Cái đấy thì phải chờ khi những nhà cung cấp dịch vụ như homehub.vn tiếp tục cách tân và phát triển hệ thống trí tuệ nhân tạo.

Để phân tích một thị trường hoạt đọng tốt hay không người ta thường hay nhắc tới tính hiệu quả, và thị trường BDS cũng không ngoại lệ. Ông phân tích thế nào về tính hiệu quả của thị trường BDS Việt Nam, và làm thế nào để có thể cải thiện?

Điểm đầu tiên về tính hiệu quả của thị trường mà chúng ta đã nói với nhau ở trên chính là dữ liệu để định giá, và những cty công nghệ BDS đang giải quyết vấn đề này.

Nhưng những cty “proptech” ra đời còn giải quyết thêm một vấn đề khác của thị trường, là tạo ra các nền móng giao dịch minh bạch và hiệu quả.

Việc tạo ra các nền móng giao dịch mới, thúc đẩy các giao dịch diễn ra nhanh hơn, cắt giảm các kinh phí tìm kiếm một căn nhà ưng ý với người mua, và tích hợp các nền móng dịch vụ khác, tạo nên một hệ sinh thái có thể là cách tiếp cận tốt làm tăng tính hiệu quả của thị trường.

Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay

==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN