Luật Đất đai 2013: Kinh tế học đất đai – những vấn đề cốt lõi

Trong sửa đổi Luật Đất đai, các quy định về tài chính đất đai gồm quản lý giá đất, tạo nguồn lực từ thuế đất và giá trị đất công đóng vai trò quan trọng danh tiếng đối với vận hành đất đai.

Hiện ở các nước cách tân và phát triển đã trở thành các nước công nghiệp mới cũng bắt đầu từ nguồn lực thuế đất và giá trị đất công. Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần đặt nhiệm vụ cải cách bản chất hệ thống tài chính đất đai, vượt qua mọi thách thức, rào cản về tư duy nhằm tạo thời cơ cho cách tân và phát triển đất nước.

VietnamPlus xin giới thiệu bài viết về kinh tế học đất đai của giáo sư-tiến sỹ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nguồn thu bền vững từ hệ thống tài chính hiệu quả

Từ lý luận cũng như bí kíp quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính đất đai hiệu quả sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo đảm đầy đủ nguồn lực cho cách tân và phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

Ở đa số các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chỉ chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm giá đất và định giá đất: thuế đất đai và BDS; các phương thức chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính.

Ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang trọng thị trường, nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên thời cơ thuận lợi cho tăng vốn đầu tư cách tân và phát triển nếu biết cách thu từ đất công.

Hiện Luật Đất đai đã đạt được một bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế phí về đất đai và một số trường hợp cần ưu đãi về giá đất.

[Luật Đất đai 2013: Những dẫn đến khi thực thi ở địa phương]

Một trong những gặp khó nhất chính là chẳng thể cấu hình thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, nguyên do chủ yếu là các địa phương nhưng vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; biện pháp tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào mật độ phần trăm của bảng giá đất…

Hệ thống thuế về đất đai và BDS ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về biện pháp thực hiện.

Trên thực tại, mới chỉ có Đà Nẵng thực hiện biện pháp thu hồi cả đất kề bên hạ tầng, quy hoạch lại đất kề bên và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại giá thành đã đầu tư hạ tầng. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện biện pháp thu hồi đất kề bên hạ tầng trên phạm vi rộng, quy hoạch lại và thực hiện tái an cư tại chỗ.

Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ biện pháp nào, giá thành cách tân và phát triển hạ tầng quá cao đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng, siêu méo giáp với mặt đường.

Luật Đất đai 2013: Kinh tế học đất đai - những vấn đề cốt lõi - Ảnh 1.

Ảnh chỉ có tính minh họa. (Ảnh: Trần Xuân Tình/TTXVN)

Bên cạnh đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án bất động sản thi công-chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận.

Tất cả mọi dự án bất động sản BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm; sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng biểu hiện ở chỗ hạ tầng đã đã đi vào hoạt động nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không được định giá.

Giá trị đem đổi chỉ dựa hoàn toàn vào dự toán của dự án bất động sản BT, được sử dụng làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân.

Sự thiếu minh bạch này gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao bởi Luật Đất đai có một điều quy định về đất đai giao cho các dự án bất động sản công tư đối tác (PPP), trong đó có BT nhưng chỉ đề cập tới thẩm quyền giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai, mặt khác Luật Đất đai lại không có quy định về đấu thầu dự án bất động sản có sử dụng đất nên các dự án bất động sản BT đều thực hiện theo phương thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện.

Cần thi công hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất

Để thực hiện việc tạo dựng các chính sách bán hàng đất đai nhằm mục tiêu tăng giá trị đất đai sử dụng cần phải có một hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất gắn với các chỉ số về hiệu quả, hiệu suất và tác động của sử dụng đất.

Trước hết, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bằng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính chỉ dẫn thực hiện.

Các cơ quan quản lý và truyền thông cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất trên hợp đồng để tránh gặp rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chi trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị nhà nước thu hồi.

Về khung giá đất và bảng giá đất phải xác định thích hợp với giá trị thị trường còn khi cần thiết thì giảm tỷ suất tính nghĩa vụ tài chính cho thích hợp cuộc sống thực tại của người dân. Hơn nữa, Việt Nam có thể học tập bí kíp nước ngoài về thi công hệ thống các thửa đất có giá chuẩn để có biện pháp thích hợp cho định giá vô vàn trong thi công khung giá đất và bảng giá đất; bổ sung quy định về khung giá đất và bảng giá thuê đất vào Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Ngoài ra, việc cách tân và phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho cách tân và phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục hiện trạng không bảo đảm phong cảnh thành thị, hiện trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam cần tiến hành cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho cách tân và phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cùng với giải quyết tái an cư tại chỗ; thực hiện dự án bất động sản góp đất và điều chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.

Đối với các dự án bất động sản BT, cần bổ sung một điều quy định riêng trong Luật Đất đai, trong đó quy định về điều kiện tiến hành; phạm vi tiến hành; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, đề nghị về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng.

Về điều kiện tiến hành, phải có đánh giá giá thành, lợi ích của phương án BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền thi công hạ tầng, bảo đảm hiệu quả lợi ích trừ giá thành của phương án BT cao hơn.

Bổ sung cơ chế đấu thầu dự án bất động sản có sử dụng đất vào Luật Đất đai với phương thức chấm thầu vòng 1 về biện pháp công nghệ, chấm thầu vòng 2 về diện tích đất đai cần sử dụng. Cơ chế này được tiến hành đối với các dự án bất động sản đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, kể cả vốn bằng tiền hay bằng đất đai, dự án bất động sản BT.

Hồ sơ đấu thầu các dự án bất động sản BT phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia thẩm định về phần giá trị đất công, tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng. Về phạm vi tiến hành, chỉ được tiến hành đối với những công trình hạ tầng quan trọng, cần thi công sớm mới có thể mở hướng cách tân và phát triển mà chẳng thể thu xếp được nguồn vốn đầu tư công.

Bên cạnh đó, theo bí kíp của nhiều nước công nghiệp cách tân và phát triển, quy hoạch thành thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản cách tân và phát triển khiến cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát tiển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch./.

Bài cuối: Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật nhằm tăng tốc quản lý đất đai

Phó Thủ tướng đề nghị Hà Nội xử lý nghiêm vi phạm về đất đai, thi công dọc đường Nguyễn Hoàng

Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay

==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN