Nhiều chiêu thức “lách luật” huy động vốn tại các dự án bất động sản

Không cơ sở hạ tầng, chưa đã đi vào hoạt động xong phần móng, mặt bằng ngổn ngang, pháp lý chưa rõ nét, thậm chí chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong mai sau tại bank… nhưng nhiều dự án bất động sản bất động sản (bất động sản) đã được chủ đầu tư quảng cáo rao bán, “lách luật” huy động vốn bằng những hợp đồng hợp tác đầu tư dưới chiêu bài “đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu đăng ký giữ chỗ”… Trong số đó, không ít dự án bất động sản đã khiến quý khách dở khóc, dở mếu…

Cố tình “lách luật” để huy động vốn

Thực tế GĐ này, có nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản chung cư, bất động sản ở TP Hồ Chí Minh yếu về năng lực tài chính, cố tình “lách luật” để huy động vốn bất chấp pháp luật. Nhiều chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc giữ chỗ” của quý khách, trong những khi dự án bất động sản chưa đã đi vào hoạt động kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật…

Đây chính là lý do khiến vô số dự án bất động sản thời gian qua dù thu tiền đến 90% (thậm chí hơn nữa) giá trị căn hộ, nhưng không giao được nhà cho quý khách. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án bất động sản đã bán cho quý khách mang cầm cố bank, khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc, dở mếu”.

Gần đây nhất, dự án bất động sản được nhắc đến nhiều là Sky 89 (tại số 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, quận 7, do liên doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia – An Gia Investment và Creed Group cách tân và phát triển). Dự án này hầu như nhưng vẫn đang là bãi đất trống, nhưng An Gia Investment đã ký hợp đồng đặt cọc và mở bán hết 100% số căn hộ trong lễ ra mắt dự án bất động sản GĐ 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Chỉ tính sơ sơ, với việc bán 430 căn hộ (quý khách thanh toán 15% giá trị căn hộ), An Gia Investment đã thu về hàng trăm tỷ đồng. Theo nguồn tin của chúng tôi, để đủ cơ sở pháp lý mở bán, thu tiền của quý khách tại dự án bất động sản Sky89, ngoài việc phải đã đi vào hoạt động phần móng (dự án bất động sản này đang mới trong GĐ xây móng được gần 4 tháng, chuẩn bị phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định thì khi đó mới được huy động vốn), chủ đầu tư còn phải áp dụng vô số công việc khác như điều chỉnh thiết kế xây, tỷ lệ, kiến trúc, kết nối hạ tầng… Nhưng xem ra trên thực tại, không rõ đến khi nào những phần việc quan trọng trên mới được đã đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo quý khách phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như chuẩn bị là sau 9 tháng kể từ ngày ra mắt, quý khách phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15%-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để quý khách mau chóng xuống tiền. Để làm rõ những tin tức này, chúng tôi đã điện thoại với đại diện bộ phận truyền thông của Công ty An Gia. Phía Công ty An Gia đã hẹn sau nhiều ngày nhưng nhưng vẫn không có phản hồi gì.

Một số dự án bất động sản khác cũng đình đám không kém là các dự án bất động sản Flora Novia (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức) và Akari City (đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân) của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group), mặc dù chưa hội đủ các điều kiện về pháp lý và thực tại xây, nhưng chủ đầu tư đã ồ ạt mở bán, nhận cọc từ quý khách lên đến hàng trăm triệu đồng.

Theo nghiên cứu, tại dự án bất động sản Flora Novia, chủ đầu tư đã mở bán GĐ 1 với Block A vào ngày 12-8-2018. Tiếp đó, ngày 8-9, chủ đầu tư lại mở bán GĐ 2 với Block B (quý khách đã đóng theo GĐ 1 là 10% giá trị hợp đồng) và dự án bất động sản đã được giao dịch hết. Tuy nhiên, thực tại GĐ này tại dự án bất động sản này chỉ mới đang áp dụng làm móng, tức chưa thể có biên bản nghiệm thu đã đã đi vào hoạt động xong phần móng của tòa nhà.

Trong khi đó, dự án bất động sản Akari City do Nam Long Group ký kết hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản thực hiện. Sắp tới, doanh nghiệp chuẩn bị sẽ mở bán dự án bất động sản, với giá từ 24-27 triệu đồng/m2…

Nhưng điều đáng nói là trong bảng chuẩn bị đóng tiền theo công đoạn của dự án bất động sản Akari City có một số điều khá lạ, như quý khách từ khi đặt cọc giữ chỗ đến khi có hợp đồng mua bán phải đóng đến 30% và phải chịu đợi chờ đến 9 tháng mới ra được hợp đồng mua bán. Đây được cho là một dấu hiệu về huy động vốn và chiếm giữ vốn trái phép. Trong khi đó, thực tại tại công trường của dự án bất động sản này nhưng vẫn còn là mảnh đất trống mới được rào chắn, chưa biết đến khi khi nào xây.

Dự án Sky 89 hầu như nhưng vẫn đang là bãi đất trống, nhưng đã được đặt cọc mua hết 100% số căn hộ.

Một dự án bất động sản khác là De La Sol (đường Tôn Thất Thuyết, quận 4), với qui mô 870 căn hộ do Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Hưng Phú (100% vốn của Capitaland – Singapore) làm chủ đầu tư. Hiện tại, dù chưa có giấy phép xây phần thân (Sở Xây dựng mới cấp phép xây phần ngầm của dự án bất động sản) nhưng chủ đầu tư đã ký bán cho quý khách từ đầu tháng 6-2018 bằng “phiếu đặt chỗ có hoàn lại”, với số tiền 100 triệu đồng/căn hộ. Ngay sau đó, Công ty Việt Hưng Phú tiếp tục thu của quý khách từ 10 – 20% giá trị căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc quý khách phải đóng thêm từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn hộ.

Hay như dự án bất động sản La Cosmo Residences (đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình) với tổng số 500 căn hộ cũng được chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường khi chưa đủ điều kiện. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo nghiên cứu từ chủ đầu tư, chuẩn bị phải tháng 6-2019, quý khách mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư nhưng vẫn thu của quý khách 15% giá trị căn hộ bán…

Người mua phải chịu nhiều rủi ro

Còn khá nhiều dự án bất động sản bất động sản khác mà các chủ đầu tư đang trong các bước đã đi vào hoạt động thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ là ký với quý khách hợp đồng đặt cọc mua dự án bất động sản. Điều đáng nói là Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng đặt cọc là phương thức phổ biến để các doanh nghiệp này vừa huy động được vốn làm hạ tầng, vừa bán được dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện. Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều bề ngoài khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay cho cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án bất động sản chưa ra mắt mở bán chính thức, nhưng các môi giới tại sàn thu hút quý khách bằng cái gọi là “suất ngoại giao”…

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án bất động sản làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ quý khách tránh những rủi ro đáng tiếc khi các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía quý khách.

Tuy nhiên thực tại, nhiều chủ đầu tư đã làm liều huy động vốn trái phép như kể trên. Do đó, các chuyên gia đã cảnh báo quý khách có thể phải chịu nhiều rủi ro khi mua bất động sản với bề ngoài này.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho thấy thêm, khi mua nhà ở hình thành trong mai sau chưa đủ điều kiện sẽ có một số rủi ro căn bản. Có thể kể như rủi ro về pháp lý; quý khách thường chịu thiệt do dẫn đến liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án bất động sản suốt trong quãng các bước triển khai xây… Mặt khác, có thể quý khách bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người, chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn mà không áp dụng xây, đã đi vào hoạt động dự án bất động sản như đã cam đoan.

Dự án De La Sol được cho là chưa san lấp xong mặt bằng nhưng vẫn huy động vốn.

Tiếp đó là rủi ro về tài chính; chủ đầu tư một khi thực hiện nhiều dự án bất động sản hoặc lấy vốn dự án bất động sản này “đắp” cho dự án bất động sản khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm công đoạn dự án bất động sản, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án bất động sản khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.

Ngoài ra, còn có rủi ro về phê duyệt dự án bất động sản; trong các bước thực hiện, dự án bất động sản bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án bất động sản không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, khi này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án bất động sản nên tiền trả lại cho quý khách sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất nhưng vẫn là người mua.

Trao đổi với báo chí liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án bất động sản cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng nhưng vẫn có không ít quý khách phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong mai sau đều đã được pháp luật quy định rõ.

Theo đó, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có pháp lý nghiệm thu việc đã đi vào hoạt động cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo công đoạn dự án bất động sản; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã đã đi vào hoạt động xong phần móng và có bảo lãnh của bank.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đã không ít lần cảnh báo tới quý khách về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. “Nên nghiên cứu thật kỹ những tin tức như: chủ đầu tư có quỹ đất không? Đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa?

Đã có biên bản đã đi vào hoạt động phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? Có bảo lãnh của bank không? Đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?… Có bởi thế thì mới chắc chắn được những ích lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong mai sau”, ông Lê Hoàng Châu đưa ra lời khuyên.

Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay

==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN