Cách tính tiền sử dụng đất tạo cơ chế “xin – cho”, đẩy giá nhà lên cao

Giá đất tại Tp.HCM chỉ chiếm từ 20 – 25% giá thành BDS, chưa kể đến giá thành giải phóng mặt bằng, là một lý do làm giá nhà tăng cao…

Trong lĩnh vực đầu tư BDS, cách tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế “xin – cho” và công ty phải mất rất nhiều thời gian để đã đi vào hoạt động thủ tục hành chính. Trong khi đó, giá đất liên tục được điều chỉnh tăng, tạo ra gánh nặng cho các công ty, đồng thời đẩy giá nhà lên cao.

Sở Tài chính Tp.HCM đang lấy chủ kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố. Theo đề xuất của Sở này, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% -30%, cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất của năm 2018 chỉ ở mức từ 5%-8,33% so với năm 2017.

Ví dụ: hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1: năm 2017 là 2; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so với năm 2018); Khu vực 5: năm 2017 là 1,2; năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018).

Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đây là nội dung cần nghiên cứu kỹ tham khảo kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017 và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được tiên liệu không vượt quá 4%. Vì mức đề xuất tăng từ 19% – 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý, Hiệp hội kiến nghị tiếp tục tiến hành mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đồng cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09 của Ủy ban nhân dân thành phố, tăng từ 5%-8,33%.

Liên quan đến việc điều chỉnh tăng giá đất, nhiều công ty cho rằng, giai đoạn này việc xác định giá đất ở các dự án nhà ở được giao cho Ủy ban nhân dân các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số K của khung giá đất chung, thường chỉ chiếm từ 20 ÷ 25% giá thành BDS (chưa kể giá thành giải phóng mặt bằng) và liên tục được đẩy lên chính là một lý do làm giá nhà tăng cao.

“Giá BDS liên tục thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví như trước năm 2016, giá đất chỉ chiếm 15-18% giá thành nhưng từ năm 2016 đến nay, tính hệ số K trung bình bằng 1,7- 1,8 thì giá đất đã tăng gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn tham khảo đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án nhà ở để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Quyết định 188.

Như vậy, có thể thấy giá đất rất cao, thường chỉ chiếm từ 20 – 25% giá thành BDS, chưa kể đến giá thành giải phóng mặt bằng. Đó chính là một lý do làm giá nhà cứ tăng cao. Bên cạnh đó, ở những năm thị trường BDS khủng hoảng (2011÷2014), tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần, nhưng giai đoạn này những ưu đãi khuyến khích này đã bị bỏ.

Tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2 – 3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các công ty BDS vì khi chưa bán được nhà nhưng vẫn phải lo tiền thi công, tiền đất cùng một khi.

Hơn nữa, giá đất tăng lên, giá chất liệu đầu vào lên, dĩ nhiên giá thành thi công cũng lên theo, khiến giá bán BDS liên tục tăng cao. Nếu thị trường không đón nhận sẽ dẫn đến tồn kho, nhất là với các dự án nhà ở không có địa điểm đắc địa, gây rủi ro cho các bên tham dự thị trường”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đánh giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng nhìn nhận: chủ đầu tư dự án nhà ở đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng dao động trên dưới 70% giá thành bồi thường giải phóng mặt bằng, nên có thể nói công ty gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai và gánh nặng này cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

“Tiền sử dụng đất” đang chỉ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, chỉ chiếm dao động 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chỉ chiếm dao động 30% trong giá thành nhà phố; chỉ chiếm dao động 50% trong giá thành villa. Vì vậy, nhiều công ty kiến nghị Chính phủ cùng các bộ có liên quan cần nghiên cứu kỹ tham khảo tháo gỡ để cắt giảm gánh nặng cho công ty cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

Trong đề xuất điều chỉnh giá đất năm 2019, khi phân chia khu vực cách tân và phát triển của Tp.HCM (thành 5 khu vực), Sở Xây dựng Tp.HCM xếp quận 2 vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 – được xếp vào khu vực 2.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc phân chia này chưa chắc chắn nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong khi điều kiện hạ tầng thành phố của hai quận này là tương đồng với nhau.

Bởi những năm cách đây không lâu, quận 2 có tốc độ thành phố hóa rất cao, được đầu tư, cách tân và phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng thành phố, hạ tầng cơ sở giao thông, đặc trưng là khu thành phố mới Thủ Thiêm. Do đó, nên xếp quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với quận 7.

TPHCM: Giá nhà đất tăng chóng mặt, “cò” đất làm loạn

Tìm hiểu thêm bảng giá thue can ho chung cu quan binh thanh Xem ngay

==>mat do xay dung la gi ?
==> Bạn biết gì về cac loai phi can ho chung cu chưa ?
==>bang gia dat quan 2 nghiên cứu ngay ?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở QOV.VN